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Les taux hypothécaires fixes dégringolent. Les experts expliquent pourquoi et comparent les avantages d’un taux fixe à ceux d’un taux variable.

Les taux d’intérêt, en chute libre ces derniers jours, offrent une bouffée d’oxygène aux propriétaires et aux primo-accédants.

Les taux d’intérêt, en chute libre ces derniers jours, offrent une bouffée d’oxygène aux propriétaires et aux primo-accédants.

La Banque du Canada a réduit ses taux d’intérêt la semaine dernière. Cette décision a fait baisser les taux pour les détenteurs de prêts hypothécaires à taux variable. Dans la foulée, les rendements obligataires ont également chuté. Résultat : les taux fixe ont dégringolé.

Les rendements des obligations d’épargne canadiennes, déterminants pour les taux hypothécaires fixes, ont reculé de 36 points de base la semaine passée. Ils se sont ensuite partiellement redressés. En réaction, les créanciers hypothécaires du pays ont abaissé leurs taux fixes de 25 points de base, soit 0,25 %.

Des réductions de taux ont été observées sur tous les termes, mais principalement sur trois et cinq ans.

Ryan Sims, courtier en hypothèques et analyste de taux, a expliqué à CMT les raisons des baisses. Il a cité la récente diminution des taux directeurs de la Banque du Canada. S’y ajoutent la hausse des défauts de paiement sur les prêts hypothécaires des banques et les indicateurs économiques moroses. La croissance du PIB s’avère plus faible que prévu. L’inflation, elle, commence à peser moins lourd.

Malgré la récente baisse, les taux fixes à cinq ans restent supérieurs à leur niveau de janvier. « Ils dépassent encore d’environ 20 points de base ceux que nous avions en début d’année », rappelle M. Sims. « “Range-bound” serait un bon terme anglais [pour décrire le dernier mouvement de taux]. »

« Si l’inflation continue de baisser, les prix des obligations devraient augmenter et les rendements, diminuer, a-t-il ajouté. Il faudra s’attendre au scénario inverse, bien sûr, si l’inflation récidive. »

Les grandes banques sont la grande exception

Alors que la plupart des prêteurs ont été occupés à baisser leurs taux, les grandes banques sont restées largement silencieuses.

Les grandes banques ont maintenu leurs taux spéciaux pratiquement inchangés au cours du dernier mois. Seule exception : quelques taux discrétionnaires ont évolué.

Ron Butler de Butler Mortgage l’a confié à CMT par le passé : les taux d’intérêt « prennent généralement l’ascenseur en montant et les escaliers en descendant ».

M. Sims suppose que les banques à charte espèrent réaliser des bénéfices alors qu’elles voient leurs pertes sur prêts augmenter.

« Les cinq grandes banques ont radié plus de trois milliards de dollars de créances irrécouvrables au cours des six derniers mois, dit-il. Et attention, je ne parle pas des provisions pour pertes sur prêts. Être un peu lent à baisser les taux leur donnera un peu de marge pour les faire remonter, quoique lentement. »

Selon M. Sims, les banques cherchent aussi à déterminer la nature des récents mouvements de taux. S’agit-il d’un réflexe en réponse à la baisse des taux directeurs de la Banque du Canada ou d’une tendance plus durable ? Si ces replis de taux se confirment, il prédit que les grandes banques leur emboîteront le pas en réduisant leurs propres taux dans la semaine à venir.

Où vont les tarifs ?

Les taux hypothécaires, à l’image des rendements obligataires, devraient osciller au gré des indicateurs économiques.

« La trajectoire des taux restera imprévisible et ne descendra certainement pas en ligne droite », a déclaré M. Sims.

De même, M. Butler dit à CMT que si les taux vont baisser à partir d’ici, le trajet n’en sera pas moins inégal.

« Préparez-vous à une baisse cahoteuse des taux, qui finiront cependant au-dessous des niveaux actuels », a-t-il déclaré. Il a ajouté que les emprunteurs ne devraient pas espérer des taux hypothécaires sous les 4 % cette année. Patience donc.

Citadel Mortgage affiche actuellement le taux hypothécaire le plus bas du pays, à 4,59 %. Attention toutefois, ce taux ne s’applique qu’aux prêts hypothécaires assurés à taux fixe de 5 ans ou ceux avec une mise de fonds inférieure à 20 %.

Quel prêt hypothécaire offre la meilleure valeur ?

Les taux hypothécaires fixes à cinq ans figurent parmi les plus avantageux du moment. Pourtant, les emprunteurs hésitent à s’engager sur une si longue période. Et pour cause puisque les taux devraient continuer à baisser dans les mois à venir.

Cette situation soulève une interrogation cruciale pour les particuliers à la recherche d’un prêt hypothécaire. Quelle durée offre la meilleure valeur sur l’ensemble de la période d’emprunt ?

Selon M. Butler, la meilleure option de l’heure est un prêt hypothécaire à taux fixe de trois ans. D’après les données de MortgageLogic.news, on peut en obtenir un à partir de 4,84 % pour un prêt hypothécaire assuré. Pour un prêt hypothécaire conventionnel, le taux grimpe à 5,19 %, ce qui reste avantageux.

M. Sims favorise généralement les taux variables à long terme. Cependant, il juge l’écart actuel d’environ 115 points de base trop conséquent. Un terme fixe lui semble donc plus pertinent dans ce contexte.

« Vous auriez besoin de voir cinq autres réductions, en plus de celle de juin, pour que le taux variable atteigne le seuil de rentabilité, » a-t-il déclaré à CMT. « Aurons-nous cinq coupes ? Probablement, mais cette baisse peut prendre beaucoup plus de temps que les gens le réalisent. »

Les emprunteurs à taux variable pourraient payer plus que nécessaire en début de contrat, misant sur une future baisse des taux. Cependant, Sims souligne un autre élément à prendre en compte. Les banques et autres créanciers ne répercutent pas intégralement les baisses de taux. Cette réticence s’accentue quand les défauts de paiement sur les prêts hypothécaires amorcent une hausse.

« Si quelqu’un est à l’aise avec le paiement, l’hypothèque fixe l’emportera, a-t-il ajouté. Moins de stress, moins de complications et plus de prévisibilité. Un atout précieux par les temps qui courent. »

Cependant, le courtier en hypothèques Dave Larock d’Integrated Mortgage Planners a récemment publié des comparaisons entre les taux fixes et les taux variables ainsi que leur évolution selon divers scénarios.

Sa conclusion ? Selon une simulation, les deux options se valent. Qu’importe le produit choisi, l’emprunteur y trouvera son compte sur la durée.

« Nul ne peut prédire avec certitude l’évolution future des taux, écrit-il, cependant, si nous sommes effectivement proches du pic des taux d’intérêt, miser sur un prêt hypothécaire à taux variable semble judicieux. »

« Les emprunteurs plus conservateurs et prudents trouveront dans les termes de trois ans le meilleur choix parmi les options à taux fixe actuelles », conclut-il.

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Last modified: juin 13, 2024

Steve Huebl is a graduate of Ryerson University's School of Journalism and has been with Canadian Mortgage Trends and reporting on the mortgage industry since 2009. His past work experience includes The Toronto Star, The Calgary Herald, the Sarnia Observer and Canadian Economic Press. Born and raised in Toronto, he now calls Montreal home.

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