De nombreux prêteurs hypothécaires, y compris trois des six grandes banques canadiennes, réduisent encore une fois les taux fixes. Signe bienvenu pour les emprunteurs faisant face à un renouvellement au cours des prochains mois.

La semaine dernière, nous avions déjà signalé que les prêteurs avaient commencé à réduire leurs taux. Cette baisse faisait suite à un recul de près de 40 points de base des rendements obligataires, lesquels déterminent typiquement les taux hypothécaires fixes.

Bien qu’aucune des grandes banques n’ait fait de mouvements de taux importants à ce moment-là, BMO, CIBC et RBC ont toutes offert cette semaine des réductions généralisées. Ces réductions touchaient leurs taux spéciaux affichés pour tous les termes de prêt hypothécaire. Le taux a baissé en moyenne d’environ 10 à 15 points de base. Dans certains cas cependant, les réductions atteignaient plus de 20 points de base (0,20 %), selon les données de MortgageLogic.news.

« C’est une excellente nouvelle pour les personnes qui renouvellent », a déclaré Ron Butler, expert en taux chez Butler Mortgage, dans une publication sur les médias sociaux.

En particulier, les récentes baisses de taux apportent un soulagement bienvenu aux quelque 76 % des emprunteurs inquiets à la perspective de renouveler leur prêt au cours des 12 prochains mois, comme le révèle le dernier sondage auprès des consommateurs de Professionnels hypothécaires du Canada.

« Les taux vont des 5 % et plus à la [fourchette des 4 %] », a noté M. Butler.

Alors que les termes plus courts comme les termes fixes de 1 et 2 ans continuent d’être un peu plus chers, M. Butler dit que la plupart des termes de 3 et 5 ans seront disponibles pour moins de 5 %.

Bien qu’il existe maintenant des taux fixes de 5 ans aux alentours des 4,50 % pour les prêts à ratio élevé (avec moins de 20 % de mise de fonds), M. Butler dit que ceux qui ont des renouvellements nécessitant un prêt hypothécaire non assuré (avec une mise de fonds supérieure à 20 %) peuvent s’attendre à des taux allant de 4,79 % à 4,99 %.

« On voit enfin venir un allégement. Dieu soit loué ! », dit-il.

Qu’est-ce qui fait baisser les taux hypothécaires ?

Les rendements des obligations canadiennes déterminent généralement les taux hypothécaires fixes. Leur baisse continue a entraîné des réductions de taux.

Bruno Valko, vice-président des ventes nationales chez RMG a souligné la coïncidence de cette décision avec des mouvements similaires au sud de la frontière. Les deux marchés réagissaient aux derniers résultats d’inflation inférieurs aux attentes.

« Le rendement des obligations du gouvernement du Canada à 5 ans suit le rendement des bons du Trésor américain à 10 ans au fur et à mesure que celui-ci progresse », a-t-il expliqué.

Nous pourrions voir une plus grande différenciation des taux entre les prêteurs

Ryan Sims, courtier en hypothèques et expert en taux, prédit que cette dernière série de réductions de taux commencera à ouvrir une certaine différenciation tarifaire entre les prêteurs.

« Tout le monde a des niveaux de risque différents, des expositions différentes et des objectifs de profit différents sur son portefeuille de prêts hypothécaires, a-t-il déclaré à CMT. Je pense donc que, pour la première fois depuis un certain temps, nous verrons un bel écart d’un prêteur à l’autre. »

M. Sims s’attend à une spécialisation des prêteurs. Certains se concentreront sur les prêts assurables, d’autres rivaliseront sur les produits non assurables. Tous chercheront à dégager des « marges plus payantes ».

« Il sera intéressant de voir comment les choses tombent en place, mais je pense que les prêteurs auront finalement des positions différenciées, ce que nous n’avons pas vu depuis un certain temps », a déclaré M. Sims.

Bien que réticent à prédire l’évolution future des taux, M. Sims envisage une baisse continue dans les 30 à 60 prochains jours. Un recul pourrait toutefois survenir en réaction à des données économiques, comme une hausse de l’inflation.

« Fondamentalement, comme les vagues sur l’océan, nous montons et nous descendons, mais nous sommes limités au plancher d’environ 3,05 % et à un plafond d’environ 3,75 % [pour le rendement obligataire à 5 ans], a-t-il déclaré. Jusqu’à ce que nous voyions des données définitives sortir de la fourchette d’une manière ou d’une autre, nous maintenons cette tendance à la hausse et à la baisse. »

Les emprunteurs doivent « se battre » pour obtenir un bon taux lors du renouvellement

La baisse des taux hypothécaires pourrait aider à atténuer la forte hausse de mensualités attendue pour les 2,2 millions de prêts hypothécaires qui seront renouvelés à la hausse au cours des deux prochaines années.

Cependant, M. Butler prévient que ce n’est pas parce que les taux hypothécaires baissent que tous les prêteurs offriront des taux également bas dans leurs lettres de renouvellement.

« Si vous avez un renouvellement à venir… ils vous envoient tout de suite une lettre proposant un taux assez élevé, alors vous devez vous défendre [et argumenter] que les taux redescendent, dit-il. Ils n’accordent pas spontanément [leurs meilleurs taux]. Vous devez faire vos recherches. »

M. Butler recommande aux emprunteurs de visiter les sites de comparaison de taux pour mieux se renseigner sur les taux disponibles ailleurs. Il dit que les informations peuvent ensuite être utilisées comme levier lors de la négociation avec votre prêteur, même si vous n’avez pas l’intention de changer.

Malheureusement, il semble que de nombreux propriétaires négocient moins lors du renouvellement, bien qu’ils soient confrontés à des taux d’intérêt plus élevés. La même étude PHC citée ci-dessus a révélé que 41 % des emprunteurs acceptaient d’emblée le taux initialement proposé par leur prêteur lors du renouvellement.

Seulement 8 % des répondants ont dit avoir négocié « de manière significative » leur taux au moment du renouvellement.

Cependant, un facteur important qui pourrait empêcher de nombreux emprunteurs d’essayer de négocier leur taux est le fait qu’ils sont devenus « piégés » chez leur prêteur existant à cause de la simulation de crise des taux aussi appelée test de résistance.

Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) applique la simulation de crise aux emprunteurs non assurés lorsqu’ils changent de prêteur. Cette exigence oblige les emprunteurs à se requalifier selon un taux d’intérêt supérieur de deux points à leur taux négocié, ce qui limite leurs options et réduit leur pouvoir de négociation, surtout si leur situation financière s’est détériorée.

Pas plus tard que la semaine dernière, le chef du BSIF, Peter Routledge, a rejeté les appels renouvelés visant à supprimer la simulation de crise pour les emprunteurs non assurés qui changent de prêteur.

« De notre point de vue, les règles ont du sens. Si vous prenez à nouveau le risque de crédit, vous devez le réévaluer », dit-il.

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Last modified: février 19, 2025