Pour tout acheteur immobilier, la préapprobation hypothécaire s’impose comme une étape cruciale. Elle permet de définir clairement le budget d’achat et devrait figurer en tête des priorités de votre client dès qu’il envisage l’acquisition d’une nouvelle maison ou d’un nouveau condo.

En tant que professionnel hypothécaire, votre rôle s’avère crucial. Vous devez d’abord obtenir le consentement de vos clients pour accéder à leur rapport de crédit. Ensuite, rassembler les documents attestant leur emploi et leurs revenus. Enfin, identifier le montant et la source de leur mise de fonds.

La vérification des mises de fonds constitue souvent l’étape la plus ardue de l’achat immobilier. Les réglementations de lutte contre le blanchiment des capitaux (LBC) imposent une rigueur extrême. Malgré sa complexité, ce processus s’avère crucial. Il garantit la légitimité et la traçabilité de tous les fonds impliqués dans la transaction.

Guidez vos clients avec prévoyance dans l’organisation de leurs finances. Insistez sur l’importance de cette démarche. Cette approche réduit le stress pour tous les acteurs du processus. Surtout, elle augmente significativement les chances de réussite de vos clients.

La conformité aux règlements de lutte contre le blanchiment des capitaux est un enjeu majeur !

Le gouvernement est très sérieux en ce qui concerne la conformité aux règlements de lutte contre le blanchiment des capitaux (LBC).

Une révélation choquante secoue le secteur financier canadien. Global News rapporte les conclusions d’un rapport interne de CANAFE, l’organisme de surveillance des crimes financiers du Canada. La citation est alarmante : « Un rapport interne a révélé que la plupart des sociétés bancaires et immobilières auditées par CANAFE l’année dernière ne respectent pas les lois contre le blanchiment des capitaux, ce qui suscite des appels à une plus grande surveillance et à des amendes plus élevées. »

Les réglementations antiblanchiment se durcissent, complexifiant le processus de vérification. Même les clients financièrement solides et au crédit impeccable se heurtent à des écueils inattendus. Cette tendance s’inscrit dans un mouvement global de renforcement des exigences de conformité. Le contrôle financier s’intensifie, devenant plus exhaustif et parfois intrusif.

L’industrie hypothécaire jongle entre conformité réglementaire et service efficace. Ce délicat équilibre défie courtiers et clients. Votre mission : assurer la transparence et la documentation rigoureuse des activités financières de vos clients. Respecter les normes réglementaires et celles des prêteurs sans sacrifier l’expérience client.

Sentiments des courtiers canadiens sur la vérification de la mise de fonds

« Le mois dernier, un dossier m’a obligé à remonter 13 mois en arrière sur cinq comptes, chacun présentant d’importants transferts. Désormais, dès la préapprobation, j’insiste auprès des clients pour qu’ils gardent leurs fonds intacts jusqu’à la présentation de la mise de fonds. » — Dustin Arruda

« La vérification d’origine de la mise de fonds est, de loin, la pire partie de notre travail. C’est une tâche extrêmement pénible. » — Jim Tourloukis

« C’est vraiment le pire aspect ! La meilleure stratégie est d’obtenir les fonds tôt et de les regrouper dans un seul compte. Je vis cette situation en ce moment avec un dossier impliquant cinq comptes différents pour le paiement, c’est un vrai casse-tête. » — Brayden Hooper

« Les documents de mise de fonds tourmentent chaque courtier. Je recommande vivement aux clients de consolider leurs comptes plusieurs mois à l’avance et de maintenir leurs fonds stables. Malgré cette précaution, des exceptions surgissent invariablement, compliquant le processus. » — Zhino Othman

Normes et défis de la vérification des mises de fonds

Les prêteurs hypothécaires exigent un examen minutieux des sources de la mise de fonds. Ils réclament généralement un historique de 90 jours pour toutes les sommes impliquées. Parfois, leur investigation remonte encore plus loin. Chaque relevé de compte subit une analyse approfondie. Tout dépôt important déclenche une demande d’explications détaillées. Les prêteurs exigent alors des documents justificatifs. (La définition de « dépôt important » varie selon le prêteur. Cela pourrait être de 2 000 $ ou plus.)

Qu’il s’agisse de prêts conventionnels ou assurés, la règle reste invariable : chaque dollar de la mise de fonds et des frais de clôture doit être traçable et rigoureusement documenté.

Les dépôts non salariaux exigent une attention particulière. Qu’il s’agisse de cadeaux de la famille ou de ventes d’actifs, chaque somme nécessite une explication claire et une documentation solide. Cette rigueur dans la préparation des dossiers prévient les retards. Elle améliore considérablement les chances d’une transaction fluide et sans accroc.

Exigences pour les prêts hypothécaires conventionnels et assurés

Les exigences varient pour les prêts conventionnels non assurés. Certains prêteurs se contentent de 30 jours d’historique de compte. Cependant, la majorité impose un minimum de 90 jours.

Les achats à ratio élevé, avec une mise de fonds inférieure à 20 %, exigent une vigilance accrue. Dans ces cas, les prêteurs imposent systématiquement 90 jours d’historique de compte.

Je dis « au moins » parce que la période de 90 jours n’est souvent qu’un minimum. Certains dépôts dans cet intervalle peuvent déclencher une enquête plus approfondie. Les prêteurs remontent alors à la source, exigeant 90 jours supplémentaires d’historique à partir de la date du dépôt en question. Ce « terrier de lapin » peut mener à d’autres comptes, prolongeant considérablement la vérification. J’ai déjà vu des cas où ce processus a nécessité quinze mois d’historique bancaire !

Trois défis communs en matière de vérification

Au cours des derniers mois, nous avons traité plusieurs transactions d’achat où la vérification de la mise de fonds s’est avérée difficile. Dans la plupart des cas, la principale raison du stress et de la consommation de temps était un trop grand nombre de comptes et des transferts d’argent fréquents entre eux.

En voici quelques exemples courants :

1. Transfert d’un compte à l’autre

Le « trafic entre comptes » complique souvent la vérification des fonds. Cette pratique consiste à multiplier les transferts entre divers comptes et institutions financières. Les clients jonglent ainsi avec leur argent, poursuivant les meilleurs taux d’intérêt ou fuyant les frais bancaires.

Ce « trafic » offre des avantages financiers minimes aux clients, mais complique sérieusement le processus de vérification. Chaque transfert exige un traçage et une documentation rigoureux. Les mouvements importants ou fréquents déclenchent des alertes chez les prêteurs. Ceux-ci réclament alors des explications détaillées et des preuves supplémentaires. Cette pratique alourdit considérablement la charge de travail des professionnels hypothécaires. Elle ralentit l’approbation du prêt et peut même compromettre la transaction. Ironiquement, les gains financiers pour le client s’avèrent souvent négligeables face à ces complications.

2. Plus de demandeurs, plus de travail

La plupart des achats impliquent deux demandeurs, ce qui peut représenter le double du nombre de comptes à traiter.

La diversité des comptes bancaires complexifie l’examen financier. Chaque emprunteur jongle souvent entre comptes courants, d’épargne et de placement. Cette multiplicité gonfle le volume de documents à traiter. Elle accroît aussi la complexité de l’analyse. Chaque transfert entre ces comptes nécessite une explication et une vérification minutieuses.

3. Documentation minimale pour les comptes de placement

Les comptes de placement compliquent souvent le processus par leur manque de relevés réguliers. Ils n’en produisent parfois que tous les trois ou six mois. Cette rareté entrave la production rapide des documents exigés.

De plus, les comptes de placement comportent souvent des opérations complexes. Dividendes, intérêts ou ventes d’actions exigent chacun une documentation et des explications détaillées.

Simplifier la démarche

Nos partenaires prêteurs peinent eux aussi à vérifier les mises de fonds. Une application aux pièces justificatives désordonnées risque de passer au second plan lors d’une journée chargée.

Pour simplifier la vérification de la mise de fonds, conseillez à vos clients de regrouper leurs avoirs dans un seul compte. Cette préparation devrait débuter plusieurs mois avant toute offre d’achat immobilier.

Le compte choisi peut être un compte d’épargne. Pour un client soucieux des intérêts, privilégiez un compte à taux élevé ou un CPG encaissable. Ces options maintiennent les revenus tout en assurant la traçabilité des fonds.

À noter

La vérification de la mise de fonds peut s’avérer fastidieuse. Néanmoins, ne laissons pas cette étape gâcher l’expérience globale de nos clients. Considérons que tout argent d’origine non salariale nécessite une explication. De même, tous les comptes sources doivent être répertoriés pour le prêteur.

Chaque client présente une situation financière unique. Organiser et présenter ces informations de façon digeste pour les prêteurs peut prendre des heures. Une documentation limpide et concise s’avère cruciale. Elle prévient les erreurs et facilite les échanges avec votre prêteur.

Les propriétaires qui vendent leur maison pour en acheter une autre bénéficient d’un processus simplifié. En effet, la vente de leur bien actuel fournit généralement l’essentiel, voire la totalité, de la mise de fonds. Cette situation évite la complexité liée à la recherche de multiples sources de financement.

Encouragez vos clients à gérer leurs finances avec rigueur et à tenir des registres ordonnés. Cette approche proactive fluidifie l’approbation des prêts hypothécaires. Elle facilite votre travail et accroît les chances d’une transaction rapide et réussie.

Sources de mise de fonds typiques :

• Actions, fonds communs de placement et autres placements
• REER, CELIAPP et CELI
• Comptes d’épargne, comptes chèques et CPG
• Cadeau d’un proche parent
• Virement bancaire transféré d’un autre pays
• Transferts électroniques et autres dépôts dans les comptes sources
• Recouvrement de prêts consentis à des tiers
• Comptes de cryptomonnaie

Cryptomonnaie et mise de fonds

Autrefois marginales dans l’immobilier, les cryptomonnaies s’imposent progressivement. Cette évolution pousse les courtiers à s’adapter à de nouvelles réglementations et exigences des prêteurs.

Si notre client insiste pour utiliser des cryptomonnaies comme mise de fonds, nous devons suivre et vérifier minutieusement ces transactions. Nous les comparerons aux relevés bancaires classiques du client. Cette rigueur garantit que toutes les activités financières respectent les exigences des prêteurs et les normes réglementaires.

Jason Chapman développe ce thème en partageant ses propres expériences avec des clients qui préfèrent les actifs cryptographiques. Il a noté un manque de consensus parmi les prêteurs sur l’acceptation des cryptomonnaies comme sources légitimes de mises de fonds, ce qui l’a amené à rechercher de manière approfondie des prêteurs ouverts à ces pratiques financières modernes.

Cette vigilance souligne l’importance pour les courtiers de suivre l’évolution des normes et règles financières. Ainsi, ils offriront un service optimal aux clients impliqués dans les transactions d’actifs numériques.

En attendant, proposez à vos clients férus de crypto de placer leurs fonds dans un compte d’épargne à haut rendement pour quelques mois. Cette stratégie pourrait vous épargner les tracas avec les prêteurs. Cependant, la tâche s’avère ardue : les investisseurs en crypto rechignent souvent à quitter le marché.

Cinq pratiques exemplaires des professionnels de l’industrie hypothécaire

De nombreux professionnels hypothécaires au Canada, dont moi-même, ont conçu des méthodes pour simplifier la vérification des mises de fonds.

1. Préparation précoce et sensibilisation des clients

Entamer le dialogue dès le début du processus d’emprunt aide les clients à préparer leurs finances. Cette approche réduit les problèmes de documentation de dernière minute. Des communications détaillées envoyées tôt soulignent l’importance d’un comportement financier stable. Elles établissent aussi des attentes claires pour les clients.

Les courtiers doivent d’emblée obtenir tous les relevés bancaires. Ils guideront ensuite leurs clients pour éviter toute transaction majeure après la remise des documents. Cette précaution assure la stabilité des profils financiers durant l’approbation du prêt.

« À mon avis, il est plus facile pour les clients de consolider les fonds une fois la mise de fonds confirmée. »

Jason Armstrong

Les courtiers hypothécaires qui définissent les attentes dès le début aident leurs clients à maintenir de saines habitudes financières. Cette approche simplifie l’examen du dossier.

2. Intégration des applications et de la technologie

L’usage d’outils numériques comme les tableurs ou Google Sheets pour suivre et justifier les mouvements bancaires est vivement conseillé. Cette méthode aide les courtiers à tenir des registres ordonnés. Elle facilite aussi l’examen des dossiers par les spécialistes de votre prêteur.

3. Collaboration avec les conseillers financiers

Pat Delaney souligne l’importance d’impliquer tôt les conseillers financiers du client. Leur expertise aide à éclaircir les mouvements d’argent complexes et à offrir aux prêteurs une vision financière plus nette. Cette approche permet souvent d’éviter de longues demandes de documents supplémentaires.

4. Documentation complète

Des pratiques de documentation détaillées, incluant des aides visuelles comme le surlignage en couleur, clarifient le flux des fonds. Cette méthode révèle l’origine et la destination de l’argent. Elle facilite ainsi la compréhension des courtiers et l’examen des prêteurs.

5. Souplesse

Gérer les preuves de mise de fonds exige patience, persévérance et proactivité. Le secteur hypothécaire évolue, et les courtiers doivent s’adapter. Ils adopteront de nouvelles stratégies et technologies pour fluidifier les transactions.

Tirons parti des outils numériques, comme FLINKS mentionné par Ron Butler. Restons à jour sur les changements réglementaires anti-blanchiment. Affinons sans cesse nos processus pour répondre efficacement aux besoins de nos clients.

En adoptant ces pratiques, nous facilitons un processus d’approbation hypothécaire transparent et une expérience client positive.

En bref

Certes, il vaut mieux présenter peu de comptes à nos prêteurs. Mais nous savons qu’aujourd’hui, la plupart des gens répartissent leur argent dans plusieurs institutions.

Nous recommandons à nos clients de regrouper leurs fonds sur un ou deux comptes bien avant la demande si possible. Cette organisation simplifie et accélère la vérification, tant pour les clients que pour les courtiers hypothécaires.

Rassurez-vous si vous ne pouvez pas regrouper vos fonds à l’avance. Notre vaste expérience nous permet de résoudre ces situations. Nous nous efforcerons de démêler les divers comptes et transactions.

Notre mission de courtiers hypothécaires se résume à fluidifier l’approbation des prêts, même complexes. Avec patience et méthode, nous trouvons toujours une solution. Une préparation en amont est idéale, mais nous sommes prêts à gérer tout scénario financier.

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Last modified: août 2, 2024