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L’organisme de règlementation de l’Ontario signale des risques dans le secteur en croissance des prêts hypothécaires privés

L’organisme de règlementation de l’Ontario préconise une meilleure surveillance pour protéger les emprunteurs et les investisseurs

FSRA flags risks in private lending

L’Autorité de règlementation des services financiers (ARSF) sonnette d’alarme au sujet des risques croissants dans le secteur hypothécaire privé de l’Ontario.

Son rapport sur les prêts hypothécaires résidentiels privés récemment publié a soulevé des préoccupations au sujet de la dépendance croissante à l’égard des prêts hypothécaires privés, en particulier chez les emprunteurs qui n’ont peut-être pas de stratégie de sortie claire.

Bien que l’ARSF reconnaisse le rôle important que jouent les prêteurs privés dans l’accès au crédit pour les emprunteurs mal desservis, elle prévient également que la croissance rapide de ce segment – qui s’adresse souvent à des clients à risque plus élevé – pourrait créer de sérieux défis pour les consommateurs et le système financier en général s’il n’est pas géré correctement.

« Les personnes financièrement vulnérables peuvent être plus touchées par les risques d’un prêt hypothécaire privé, note le rapport. Comme la part de marché des prêts hypothécaires privés a augmenté au cours de la dernière décennie, l’ARSF doit mieux comprendre l’étendue de ces risques et les comportements des consommateurs pour s’assurer qu’elle a mis en place des stratégies de surveillance efficaces. »

L’une des préoccupations soulignées par l’ARSF est l’absence de stratégies de sortie chez les emprunteurs qui ont recours à des prêteurs privés.

Dans un sondage mené en janvier 2023 auprès des propriétaires ontariens, 43 % de ceux qui comptaient sur une société de prêt privée ou un prêteur privé individuel ont admis qu’ils n’avaient pas de plan en place pour revenir à un prêt hypothécaire traditionnel.

« C’est inquiétant parce que cela diffère des observations précédentes où les prêts hypothécaires privés sont généralement utilisés pour le financement à court terme jusqu’à ce que l’emprunteur soit en mesure d’être admissible au financement traditionnel », a noté l’ARSF.

Croissance des prêts hypothécaires privés

Les prêteurs privés, souvent considérés comme le « prêteur de dernier recours », sont devenus essentiels pour les emprunteurs ayant un faible crédit, les travailleurs autonomes à revenu variable et ceux qui cherchent à financer des biens immobiliers non traditionnels ou à haut risque.

Le créneau jadis restreint des prêts hypothécaires privés a connu une croissance rapide au cours des dernières années, stimulé par la hausse des taux d’intérêt, les prix élevés des maisons et les règles de qualification plus strictes des grandes banques canadiennes.

Bien que le nombre total de prêts hypothécaires ait considérablement diminué depuis le sommet atteint en 2021, les prêts hypothécaires privés ont continué de croître, atteignant leur sommet en 2022. Par conséquent, leur baisse a été moins prononcée, ce qui a entraîné une augmentation de la part de marché des prêteurs privés.

Total des prêts hypothécaires canadiens - prêteurs hypothécaires traditionnels par rapport aux prêteurs hypothécaires privés
Source : ARSF

En 2023, les prêteurs privés représentaient 16,8 % de tous les prêts hypothécaires, en hausse par contre 13,5 % en 2022, selon l’ARSF. Leur part de la valeur totale des prêts hypothécaires a également augmenté, atteignant 13,3 % en 2023, comparativement à 10,0 % l’année précédente.

Part de marché des prêteurs selon la valeur en dollars
Part de marché des prêteurs selon la valeur en dollars

Voici un aperçu de la croissance dans des segments de prêteurs privés spécifiques :

  • Les prêteurs privés non individuels ont enregistré la plus forte augmentation de leur part de marché, représentant 9,3 % du nombre total de prêts hypothécaires et 6,3 % de la valeur totale des prêts hypothécaires en 2023. Il s’agit d’une hausse significative par rapport à 2022, où ils détenaient 7,4% du nombre total et 4,6% de la valeur totale des prêts hypothécaires.
  • Les prêteurs individuels ont vu leur part de marché en 2023 atteindre 6,0 % du nombre total de prêts hypothécaires et 5,7 % de la valeur totale des prêts hypothécaires, en hausse par rapport à 4,7 % et 4,3 %, respectivement, en 2022.
  • Les sociétés de placement ont connu la plus faible augmentation de leur part de marché, représentant 1,5 % du nombre total de prêts hypothécaires et 1,2 % de la valeur totale des prêts hypothécaires en 2023, comparativement à 1,4 % et 1,1 %, respectivement, en 2022.

Mesures réglementaires de l’ARSF

L’ARSF a pris plusieurs mesures proactives pour faire face aux risques dans le secteur hypothécaire privé et assurer une meilleure protection pour les consommateurs et les investisseurs.

L’une des principales mesures a été la mise en œuvre d’exigences améliorées en matière de permis pour tous les courtiers et agents de l’Ontario qui participent à des opérations hypothécaires privées. Ces nouvelles exigences comprennent une formation obligatoire sur les prêts hypothécaires privés, conçue pour accroître la sensibilisation aux risques et aux complexités spécifiques associés à ce type de prêt.

L’ARSF a également fait des prêts hypothécaires privés un point central dans ses récents plans de surveillance du secteur du courtage hypothécaire. Ces plans comprenaient l’examen des maisons de courtage qui ont déclaré des transactions avec des prêteurs hypothécaires privés dans leurs déclarations annuelles de renseignements afin d’assurer la conformité aux règlements et de protéger les emprunteurs contre les faux pas potentiels.

ARCHL’organisme a également collaboré avec le Conseil canadien des agences de règlementation des courtiers en hypothèques (C) afin d’élaborer des principes pour la réalisation d’évaluations de la pertinence des produits hypothécaires. Cette collaboration a mené à la publication, en juin 2023, de la version finale de la Ligne directrice sur l’évaluation de la pertinence des produits hypothécaires de l’ARSF, qui vise à s’assurer que les consommateurs reçoivent des recommandations de produits hypothécaires qui correspondent à leurs besoins financiers et à leur situation.

L’ARSF a déclaré qu’elle prévoyait continuer de surveiller et d’analyser le marché des prêts privés de l’Ontario, en s’engageant à publier ce rapport chaque année. En fonction des tendances émergentes, qu’elles signalent une préoccupation ou une stabilité, l’ARSF ajustera son approche réglementaire au besoin.

« L’ARSF demeure déterminée à protéger les consommateurs grâce à une éducation proactive du public, à une supervision solide de l’industrie et à des efforts de collaboration », a-t-il déclaré.

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Last modified: septembre 13, 2024

Steve Huebl is a graduate of Ryerson University's School of Journalism and has been with Canadian Mortgage Trends and reporting on the mortgage industry since 2009. His past work experience includes The Toronto Star, The Calgary Herald, the Sarnia Observer and Canadian Economic Press. Born and raised in Toronto, he now calls Montreal home.

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