Le gouvernement fédéral a dévoilé plus tôt ce mois-ci le Programme de refinancement pour logements accessoires, dont le lancement est prévu pour le 15 janvier 2025. Ce programme offrira aux propriétaires la possibilité de refinancer jusqu’à 90 % de la valeur de leur propriété, avec un plafond fixé à 2 millions de dollars, afin d’ajouter jusqu’à quatre unités locatives, comme des appartements en sous-sol, des logements pour parents ou des maisons de ruelle.

Les locations à court terme étant exclues, l’objectif du programme est de stimuler le logement locatif dans les zones à forte demande et d’aider les propriétaires à compenser les coûts hypothécaires. Pour un examen approfondi des directives du programme, il est conseillé de consulter ici la couverture précédente de Canadian Mortgage Trends.

Ce programme relance une initiative abandonnée en 2016 et cible la pénurie actuelle de logements et la crise d’accessibilité. Il propose des amortissements sur 30 ans pour les prêts hypothécaires refinancés et assurés, ce qui pourrait être une décision judicieuse pour les propriétaires prêts à alléger leur charge financière et à ajouter un revenu locatif stable dans le marché actuel. 

Programme de prêt fédéral plus avantageux pour les petites rénovations

Cela dit, je considère le Programme canadien de prêts pour la construction de logements accessoires (PCPCLS), introduit dans le cadre du budget fédéral 2024 en avril, comme une option bien plus attrayante que le refinancement.

Le programme de 409,6 millions de dollars permet aux propriétaires d’accéder à des prêts à faible taux d’intérêt, pouvant atteindre 40 000 dollars, pour construire ou rénover des logements secondaires, comme des appartements en sous-sol.

C’est un excellent moyen de générer des revenus locatifs supplémentaires ou d’accueillir une famille multigénérationnelle sans se ruiner.

Cependant, 40 000 $ est loin d’être suffisant à mon avis. J’ai personnellement reçu plusieurs devis d’entrepreneurs ces derniers mois pour une rénovation de sous-sol, et il semble facile de dépenser entre 60 000 $ et 75 000 $ sans rien faire d’extravagant.

Ce programme de prêt novateur représente un pas important vers l’augmentation de la densité de logements. Il optimise l’utilisation de l’espace disponible dans les communautés du pays. Les propriétaires, en ajoutant des logements secondaires, participent à résoudre la pénurie de logements de manière pratique. Ce programme permet d’ajouter des unités locatives sans grands développements immobiliers. Cette décision s’avère judicieuse pour maximiser les ressources existantes, surtout dans les zones où l’espace est restreint.

Programme de refinancement de logement accessoire : Idéal pour les projets de plus grande envergure

Si vous envisagez de construire quelque chose de plus grand, comme une maison d’invités ou une maison en fond de cour, le prêt de 40 000 dollars ne suffira pas. C’est là qu’intervient le Programme de refinancement pour logement accessoire.

Le PCPCLS et le programme de refinancement visent tous deux à créer davantage d’espaces habitables et à contribuer à résoudre le problème de l’offre de logements. Cependant, l’ajout d’un logement secondaire n’est pas bon marché. Entre la construction, les frais juridiques et la nécessité de s’assurer que tout est conforme aux exigences municipales en matière de zonage et de code, cela nécessite une budgétisation minutieuse.

Ce programme s’aligne bien avec la tendance de la cohabitation multigénérationnelle, offrant aux familles un moyen de créer des espaces de vie pour les parents ou les enfants adultes. Mais soyons clairs : bien qu’il aide à ajouter des options de location, ce n’est pas une solution à la crise du logement. Pour vraiment résoudre ce problème, nous avons besoin d’investissements plus importants dans la construction neuve et de politiques d’accessibilité plus larges.

J’aime le fait que le financement supplémentaire ne doive pas dépasser les coûts du projet de rénovation, sinon les choses pourraient vraiment déraper.

De plus, à mon avis, si vous envisagez d’entreprendre un projet de cette envergure, vous devriez avoir une base financière solide—c’est-à-dire au moins 20 % de fonds propres dans votre maison, bien que je préconiserais même 35 %. N’avoir que 10 % de fonds propres sur une propriété de 2 millions de dollars semble risqué et, franchement, irresponsable.

Ce n’est pas parce que vous pouvez emprunter autant que vous devriez le faire.

Considérez l’option de refinancement de 2 millions de dollars : sur le papier, cela semble attrayant. Mais financer 1,8 million à un taux d’intérêt de 4,5 % signifie des paiements hypothécaires mensuels de 9 075 $. En plus de cela, vous feriez face à une prime d’assurance SCHL substantielle — ajoutant potentiellement 66 600 $ (à 3,3 %) à votre prêt. Cela porte votre hypothèque totale à 1 866 600 $ sur une propriété de 2 millions de dollars, vous laissant avec une équité minimale et une flexibilité financière limitée.

Maintenant, imaginez devoir vendre cette maison plus tard pour 2 millions de dollars. Après avoir payé une commission de 5 % et la TVH, il ne vous reste que 20 400 dollars. Ce n’est même pas suffisant pour couvrir les pénalités de remboursement anticipé ou les frais juridiques !

C’est une pente glissante. Bien que ces programmes offrent certaines solutions, ils comportent de véritables risques financiers s’ils ne sont pas gérés avec prudence. Je suis plus à l’aise avec un montant d’hypothèque nécessaire plus faible. Pourquoi annoncer un nouveau plafond de 1,5 million de dollars pour les achats assurés, puis quelques semaines plus tard annoncer ce programme de refinancement allant jusqu’à 2 millions de dollars ?

Le bilan des nouveaux programmes de logements secondaires

Ma conclusion : la limite de prêt du PCPCLS devrait être augmentée à 75 000 $. Dans le marché actuel, il est presque impossible de finir un sous-sol de taille convenable pour moins de 40 000 $.

Quant au programme de refinancement des logements secondaires, je comprends que certains membres de notre communauté sont très optimistes quant à la façon dont il pourrait stimuler les affaires une fois que les détails seront finalisés et que les prêteurs et les assureurs y adhéreront pleinement.

Cependant, personnellement, je ne prévois pas beaucoup de demande du tout. Et je préfère de loin un plafond de 1,5 million de dollars, plutôt que la limite actuelle de 2 millions de dollars.

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Last modified: octobre 29, 2024