Le BSIF, l’organisme de réglementation bancaire du Canada, a annoncé en septembre la suppression de l’exigence du taux minimum admissible pour les transferts directs de prêts hypothécaires non assurés à compter du 21 novembre 2024.
- QU’EST-CE QU’UN TRANSFERT DIRECT ? Un transfert direct consiste à déplacer un prêt hypothécaire d’un prêteur à un autre sans augmenter le montant du prêt.
- QU’EST-CE QU’UN PRÊT HYPOTHÉCAIRE NON ASSURÉ ? Un prêt hypothécaire non assuré est un prêt à l’habitation sans assurance prêt hypothécaire. Cette situation s’applique généralement aux prêts avec une mise de fonds de 20 % ou plus.
Les emprunteurs souhaitant changer de prêteur sous réglementation fédérale devaient jusqu’à maintenant prouver qu’ils pouvaient se permettre des paiements basés sur une requalification à un taux d’intérêt supérieur de deux points à leur taux contractuel. Cela limitait leurs options et réduisait leur pouvoir de négociation, surtout si leur situation financière s’était détériorée.
Le changement de politique du BSIF représente une victoire pour les emprunteurs hypothécaires. Il leur offre plus de flexibilité pour changer de prêteur et obtenir de meilleurs taux. Cette mesure arrive à un moment crucial pour les propriétaires canadiens, car environ 70 % des prêts hypothécaires en cours devront être renouvelés d’ici la fin de 2026.
Les prêts hypothécaires contractés entre 2020 et 2022 font face à des hausses de paiement d’environ 40 %. La concurrence devrait donc s’intensifier entre les prêteurs qui se disputent de nouveaux clients et cherchent à retenir leurs clients existants.
Le BSIF a précédemment déclaré à Canadian Mortgage Trends que ce changement était motivé par les retours de l’industrie concernant le déséquilibre entre les emprunteurs assurés et non assurés lors du renouvellement. Les emprunteurs assurés n’ont pas à se requalifier au test de résistance lorsqu’ils changent de prêteur. De plus, les risques attendus ne s’étaient pas matérialisés.
Jeudi, le surintendant adjoint du BSIF Tolga Yalkin a confirmé le changement réglementaire, affirmant que le BSIF n’exigera plus l’application du taux minimal de qualification lorsqu’un emprunteur change de prêteur sous réglementation fédérale, pourvu que la période d’amortissement et le montant du prêt ne soient pas augmentés.
M. Yalkin a toutefois souligné que les prêteurs doivent toujours appliquer un test de tension pour évaluer la capacité de remboursement, notamment les ratios d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD).
Cela signifie simplement qu’il leur reviendra de déterminer quel test de résistance est approprié, sur la base des principes généraux d’une bonne souscription hypothécaire, y compris dans notre Ligne directrice B-20.
Ce qui en découle pour les emprunteurs
L’élimination du test de résistance pour les emprunteurs non assurés qui souhaitent changer de prêteur ouvre de nouvelles possibilités aux propriétaires.
« Le renouvellement à meilleur taux devient désormais plus accessible », a déclaré Ron Butler de Butler Mortgage à CMT. « C’est une question d’équité envers les emprunteurs. »
M. Butler a souligné l’incohérence de l’ancien système. Les emprunteurs qui restaient avec leur prêteur au renouvellement n’avaient pas besoin de se requalifier ni de prouver leur emploi. Par contre, ceux qui voulaient changer de prêteur devaient passer par tout le processus de souscription.
La présidente-directrice générale de Professionnels hypothécaires du Canada, Lauren van den Berg, a déclaré à CMT que ce changement « garantit que les propriétaires peuvent obtenir le meilleur taux adapté à leurs besoins financiers sans barrières inutiles, leur offrant ainsi plus de choix et de flexibilité ».
Ce qui en découle pour les prêteurs
À l’approche d’une période chargée de renouvellements hypothécaires, la suppression du test de résistance pour les changements de prêts non assurés obligera les prêteurs à redoubler d’efforts pour retenir leurs clients face à la concurrence.
« Les prêteurs avec des portefeuilles importants à risque agiront de manière avisée. Ils savent ce qu'il faut faire pour garder leurs clients. »
Devon Ajram, vice-président et directeur national des Services aux courtiers TD, reconnaît que ce changement représente une « grande victoire » pour les consommateurs. Il ne croit toutefois pas que les clients changeront massivement de prêteur, car les prêteurs s’efforcent de les conserver.
« Les prêteurs qui risquent de perdre des portefeuilles importants sauront exactement quoi faire pour conserver cette clientèle », a-t-il déclaré lors du panel des prêteurs au Congrès hypothécaire national de PHC à Montréal.
Il a ajouté qu’environ trois quarts des crédits en cours sont constitués de prêts hypothécaires conventionnels ou non assurés, et que ces détenteurs de prêts hypothécaires sont généralement moins sujets au stress financier et donc moins enclins à changer de prêteur.
« Mais je pense que les prêteurs devront affiner un peu leurs offres, surtout en ce qui concerne les renouvellements, » a-t-il reconnu, en particulier les prêteurs spécialisés qui n’ont pas de relations plus profondes avec les clients à travers plusieurs produits. « Parce que les consommateurs auront la possibilité de changer s’ils le souhaitent. »
La PDG de Manuvie, Katy Boshart, abonde dans le même sens. Elle souligne que les prêteurs devront améliorer leur service à la clientèle s’ils espèrent retenir les clients qui ont maintenant plus de liberté pour magasiner.
« Le fardeau repose sur nous, les prêteurs, pour créer de bonnes expériences pour nos clients. Ce n’est pas toujours une question de taux. »
Tracy Gomes, vice-présidente principale des prêts immobiliers garantis à la Banque Scotia, ajoute que cette mesure permet aux clients de ne plus se sentir prisonniers de leur institution et de magasiner plus librement.
Elle a confirmé qu’aucun détail supplémentaire n’avait été fourni par le BSIF à la fin octobre et que les prêteurs attendaient la mise à jour trimestrielle du 21 novembre du BSIF pour obtenir plus d’informations.
Le PDG de First National, Jason Ellis, a suggéré que les affirmations des médias selon lesquelles les emprunteurs sont piégés chez leur prêteur actuel à cause du test de résistance étaient « délirantes ».
« D’un point de vue optique, il est bon que les emprunteurs aient cette flexibilité, mais je ne pense pas que cela change grand-chose, a-t-il dit. Il a toutefois ajouté que nous ferons tout en notre pouvoir pour garder nos emprunteurs. »
Le BSIF va-t-il probablement supprimer complètement le test de résistance ?
Les conjectures vont bon train sur ce changement. Certains y voient une première étape vers la suppression totale du test de résistance hypothécaire, surtout compte tenu de sa pertinence décroissante dans le contexte actuel de baisse des taux.
John Webster, ancien PDG de l’Autorité hypothécaire Scotia, prédit que le test de résistance sera complètement éliminé dans les 12 prochains mois.
Il souligne qu’avec les nouvelles limites du BSIF concernant le ratio prêt/revenu (RPR) pour les emprunteurs fortement endettés qui entreront en vigueur au premier trimestre 2025, les deux mesures devraient coexister pendant environ un an avant que le test de résistance ne soit supprimé.
« Il n’y a aucune justification pour le test de résistance dans cet environnement de taux d’intérêt », a-t-il déclaré lors d’une récente apparition publique. « Le modèle élaboré par le surintendant précédent était basé sur un environnement de hausse des taux d’intérêt, pas sur celui-ci. Donc, je ne pense pas qu’il y ait de justification pour cela. »
Si cela devait arriver, cela refléterait ce qui s’est passé au Royaume-Uni, où l’introduction d’un plafond de RPR a été suivie de la suppression de leur test de résistance hypothécaire.
Cependant, tout le monde dans le secteur ne partage pas le même optimisme. Ron Butler, expert en hypothèques chez Butler Mortgage, a déclaré à CMT que peut-être, mais il y croira quand il le verra.
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Last modified: novembre 21, 2024
