Les mesures, soit la prolongation des amortissements à 30 ans et augmentation du plafond de l’assurance hypothécaire, s’ajoutent à une liste croissante d’efforts fédéraux pour soutenir les primo-accédants et résoudre la crise du logement au Canada.

Mais les changements pourraient ne pas s’arrêter là. L’économiste de la CIBC Benjamin Tal suggère que des mesures supplémentaires liées au logement pourraient être dévoilées lundi lors de la mise à jour économique d’automne de la ministre des Finances Chrystia Freeland.

“Les Conservateurs mènent si bien la bataille du logement que le gouvernement libéral en perd ses moyens”, a lancé Benjamin Tal lors d’un récent exposé.

« Tout le monde se rend compte que le logement est le dossier numéro un et déterminera qui gouvernera après les prochaines élections », a-t-il ajouté. « D’autres mesures pourraient être annoncées dans la mise à jour budgétaire. »

Explication des nouvelles règles hypothécaires

En septembre, le gouvernement fédéral a annoncé des changements radicaux au système hypothécaire du Canada, les qualifiant de “réformes les plus audacieuses depuis des décennies.”

Les mesures clés comprennent l’augmentation de la limite des prêts hypothécaires assurés à 1,5 million de dollars et l’élargissement de l’admissibilité aux amortissements sur 30 ans.

Les changements apportés se résument ainsi:

Hausse du plafond des prêts assurés

Le plafond des prêts hypothécaires assurés bondit de 1 million à 1,5 million de dollars. Les acheteurs des marchés dispendieux comme Toronto et Vancouver peuvent désormais obtenir plus facilement une assurance hypothécaire avec une moins grande mise de fonds. Les modalités de mise de fonds restent toutefois identiques.

• 5% sur les premiers 500 000 $ du prix d’achat
• 10% sur la portion comprise entre 500 000 $ et 1,5 million $

Acheter une maison à 1 500 000 $ exige désormais un acompte de 125 000 $. Cette somme est bien inférieure aux 300 000 $ nécessaires pour les hypothèques non assurées selon les anciennes normes.

Des périodes d’amortissement jusqu’à 30 ans

L’admissibilité aux périodes d’amortissement de 30 ans sur les prêts hypothécaires assurés a été élargie pour inclure tous les acheteurs d’une première maison et les acquéreurs de constructions neuves, à condition que le ratio prêt-valeur soit de 80 % ou plus.

Les primo-accédants doivent remplir deux conditions principales. Ils ne doivent pas avoir possédé de logement depuis quatre ans. Une exception s’applique : la rupture d’un mariage ou d’une union libre.

L’admissibilité des primo-accédants repose sur deux critères majeurs : l’absence de propriété résidentielle depuis quatre ans ou la rupture d’un mariage ou d’une union de fait.

Une vaste gamme de programmes aide aujourd’hui les primo-accédants.

Les nouveaux changements complètent les programmes d’aide aux primo-accédants face aux coûts du logement. Voici l’essentiel :

• Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) : Annoncé dans le budget fédéral de 2022 et lancé en avril 2023, le CELIAPP est un compte enregistré qui permet aux Canadiens d’épargner jusqu’à 8 000 $ par an, avec une limite à vie de 40 000 $, pour leur première maison. Les cotisations et les revenus de placement sont déductibles d’impôt, et les retraits pour l’achat d’une maison sont exempts d’impôt, ce qui en fait un outil puissant pour augmenter le pouvoir d’achat. En décembre dernier, David Chilton, auteur à succès de “Le barbier riche“, l’a qualifié de « meilleure offre de l’histoire de l’épargne canadienne » dans une vidéo d’« urgence » sur les réseaux sociaux, exhortant les jeunes adultes qui peinent à épargner pour leur première maison à profiter pleinement du programme.

• Le Régime d’accession à la propriété (RAP), instauré en 1992, est un programme fondamental pour les premiers acheteurs, leur permettant d’effectuer des retraits non imposables de leurs REER pour financer une mise de fonds. Initialement conçu avec une limite de retrait de 20 000 $, il a connu plusieurs modifications, dont une récente augmentation dans le Budget 2024 à 60 000 $ par personne (120 000 $ pour les couples). Les retraits doivent être remboursés dans un délai de 15 ans, ce qui en fait un outil précieux et durable pour aider les Canadiens à accéder au marché immobilier.

• Remboursement des droits de mutation immobilière : Disponible pour les primo-accédants en Ontario, en Colombie-Britannique, à l’Île-du-Prince-Édouard et à Toronto, offrant des économies sur les coûts des droits de mutation immobilière.

• Le Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH) a été introduit en 2009 pour aider les primo-accédants à couvrir les coûts liés à l’achat d’une maison. En décembre 2022, le gouvernement fédéral a doublé le CIAPH, permettant aux primo-accédants éligibles de réclamer un crédit d’impôt non remboursable pouvant atteindre 10 000 $, ce qui équivaut à une réduction de 1 500 $ de l’impôt sur le revenu à payer.

• Le Remboursement de TPS/TVH pour habitations neuves offre des remboursements de TPS ou TVH sur les maisons neuves, les achats sur plan ou les rénovations majeures, le montant du remboursement étant basé sur le prix d’achat de l’habitation.

Les provinces et municipalités complètent l’action fédérale par des programmes ciblés. Ces programmes offrent aux primo-accédants une aide à la mise de fonds. Ils proposent également des incitatifs locaux pour le logement abordable.

Le gouvernement lance des initiatives pour accroître l’offre de logements.

Le gouvernement a également déployé de nombreuses mesures visant à résoudre le problème de l’offre dans la crise de l’accessibilité au logement au Canada. Entre autres :

Programme de prêts pour logements accessoires : Offre des prêts pour aider les propriétaires à créer des unités locatives dans leurs propriétés. Dans le cadre d’une annonce préalable à la mise à jour économique d’automne, le gouvernement a récemment doublé la limite de prêt à 80 000 $. De plus, les prêts seront proposés à un taux d’intérêt de 2 % sur une durée de 15 ans. Des détails supplémentaires sur cette amélioration devraient être dévoilés le 16 décembre.

Option de refinancement pour logements accessoires: Permet aux propriétaires de refinancer leurs hypothèques pour financer la construction de logements accessoires. Cette option aide les propriétaires existants à mobiliser la valeur nette de leur propriété pour ajouter des unités locatives, contribuant ainsi à l’offre de logements.

• Pour une analyse détaillée de ces deux programmes, consultez notre article récent : Les avantages et inconvénients des nouveaux programmes fédéraux de logements secondaires.
  

Congé de TPS pour les promoteurs : Offre un remboursement de la TPS aux promoteurs qui construisent de nouveaux logements locatifs, encourageant ainsi la construction de logements locatifs plus abordables.

Fonds d’infrastructure pour le logement du Canada (FILC) : Un fonds d’un milliard de dollars soutenant des projets d’infrastructure essentiels, tels que les systèmes d’eau et d’eaux usées, pour permettre de nouveaux développements immobiliers.

Plan terrains publics pour le logement : Libère des propriétés fédérales sous-utilisées pour accélérer la construction de logements et augmenter la disponibilité de logements abordables.

Fonds pour accélérer la construction de logements (FACL) : Une initiative de 4 milliards de dollars encourageant les municipalités à adopter des politiques favorables au logement, particulièrement pour les types de logements “moyens manquants” comme les duplex et les triplex, afin d’accélérer la construction.

L’impact potentiel des dernières annonces en matière de logement

Les récentes mesures gouvernementales en matière de logement ont suscité des réactions mitigées de la part des courtiers hypothécaires, des prêteurs et des économistes. Beaucoup saluent ces initiatives, particulièrement pour l’aide qu’elles apportent aux propriétaires confrontés à des taux hypothécaires plus élevés lors du renouvellement. Les périodes d’amortissement prolongées, par exemple, pourraient réduire les paiements mensuels, offrant un soulagement immédiat de trésorerie aux ménages en difficulté financière.

Les conséquences imprévues suscitent toujours des inquiétudes. Les emprunteurs resteraient endettés plus longtemps avec des périodes d’amortissement prolongées, sauf en cas de versements supplémentaires. Leurs frais d’intérêts augmenteraient alors considérablement.

Certains experts estiment que peu d’acheteurs profiteront de la nouvelle limite de prêt hypothécaire à 1,5 million de dollars. Les exigences élevées en matière d’acompte et de primes d’assurance défaut en sont la raison principale.

Comme nous l’avons déjà signalé, la nouvelle limite hypothécaire assurée de 1,5 million $ nécessite un acompte minimal de 125 000 $ et une prime d’assurance de 57 750 $, la rendant accessible uniquement aux acheteurs ayant un revenu annuel d’environ 327 000 $.

Le marché immobilier verra ses ventes et ses prix grimper en 2025 selon TD

Les analystes de Services économiques TD anticipent une hausse des ventes et des prix immobiliers en 2024. Les propriétaires bénéficieront d’un allègement grâce aux périodes d’amortissement étendues lors des renouvellements à taux élevés. Le nouveau plafond des prêts hypothécaires assurés dynamisera par ailleurs la demande dans les marchés haut de gamme.

L’auteur Rishi Sondhi voit dans ces changements de règles un simple “vent favorable secondaire”. Le marché, selon lui, bénéficie déjà d’un élan favorable jusqu’en 2025, porté par la baisse des taux d’emprunt et le redressement progressif de l’économie.

La SCHL n’a observé qu’un impact modeste sur les ventes immobilières lors du lancement des prêts hypothécaires assurés de 30, 35 et 40 ans en 2006. Rishi Sondhi s’attend donc à des résultats comparables cette fois-ci.

TD estime que l’extension des périodes d’amortissement à 30 ans pourrait augmenter le pouvoir d’achat des primo-accédants d’environ 9%, ce qui est comparable à une réduction de taux d’intérêt de 90 points de base.

« À elle seule, c’est une différence significative. Cependant, l’impact sur le marché sera atténué par le fait que cela ne s’applique qu’aux primo-accédants qui contractent un prêt hypothécaire assuré », a écrit M. Sondhi, ajoutant que les prêts hypothécaires assurés ont régulièrement diminué au cours de la dernière décennie, passant de près de 40 % en 2014 à seulement 20 % en 2024.

Les acheteurs des régions du Grand Toronto et de Vancouver, selon M. Sondhi, profiteront davantage du nouveau plafond hypothécaire assuré de 1,5 million de dollars.

Les critères d’admissibilité, souligne-t-il, exigent des revenus familiaux considérables. Une maison de 1,45 million de dollars requiert notamment un revenu de 225 000 à 245 000 dollars. « Un montant difficile à atteindre pour de nombreux ménages. »

« Les ménages canadiens comptaient en 2020 une proportion de 80% gagnant moins de 150 000 $, mais ce taux a probablement baissé depuis », conclut-il.

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Last modified: décembre 16, 2024