La Banque du Canada révèle que les prêts hypothécaires arriveront massivement à échéance d’ici 2026, touchant 60 % des emprunts actuels. Ces renouvellements entraîneront une hausse des taux pour 60 % des cas concernés, soit 40 % du portefeuille hypothécaire total.
La banque centrale observe que ces emprunteurs ont pris leurs prêts au plus bas des taux d’intérêt. « Ils subiront bientôt un choc de remboursement important », souligne-t-elle.
Ces emprunteurs bénéficient toutefois d’une marge de manœuvre confortable face aux variations de paiement. Le remboursement partiel du capital et la valorisation immobilière des cinq dernières années leur offrent cette souplesse.
« Ces emprunteurs, note la Banque, auront donc une marge de manœuvre pour refinancer leur prêt hypothécaire si nécessaire. »
Les emprunteurs récents ne devraient pas subir de forte hausse de leurs mensualités. Leurs prêts à taux fixe court, contractés en 2023-2024, intégraient déjà des taux élevés.
Les conclusions proviennent d’un document de la Banque du Canada utilisant de nouvelles données du BSIF, qui couvre environ 80 % du marché hypothécaire canadien de 1,7 billion de dollars, incluant les prêts résidentiels et les marges de crédit hypothécaires des prêteurs sous réglementation fédérale.
Autres conclusions de la recherche de la BdC sur les prêts hypothécaires
12 % des prêts hypothécaires à taux variable sont en amortissement négatif
De nouvelles données détaillées du BSIF révèlent que 12 % des prêts hypothécaires à taux variable et versements fixes sont en amortissement négatif, où les paiements ne suffisent pas à couvrir les intérêts, ce qui entraîne une augmentation du solde des prêts.
Cependant, les données des grandes banques offrant ces prêts hypothécaires montrent que la proportion d’amortissements négatifs—et d’amortissements prolongés allongés par la hausse rapide des taux—se normalise maintenant alors que les taux diminuent et que les emprunteurs renouvellent, revenant à leurs périodes d’amortissement contractuelles initiales.
Les chiffres de la BdC montrent par ailleurs que 70 % du portefeuille hypothécaire actuel date de 2019, auxquels s’ajoutent 10 % de prêts contractés en 2017-2018. Cette concentration d’emprunts récents s’explique, selon la Banque centrale, par l’accélération des remboursements, la multiplication des refinancements et le renouvellement des prêts lors des transactions immobilières.

Les nouveaux emprunteurs privilégient des durées plus courtes
Les données révèlent également une préférence croissante des emprunteurs pour les prêts hypothécaires à taux fixe de plus courte durée.
Parmi les prêts hypothécaires contractés en 2024, 71 % avaient des taux fixes avec des termes inférieurs à cinq ans, principalement en raison des emprunteurs à faible ratio (ratios prêt-valeur de 80 % et moins), dont 74 % ont opté pour des termes plus courts. Cela contraste avec seulement 38 % de tous les prêts hypothécaires en cours ayant des termes inférieurs à cinq ans.
Les prêts hypothécaires à taux variable ne représentaient que 10 % des nouveaux prêts accordés en 2024, contre 20 % de l’ensemble des prêts hypothécaires en cours.

Les emprunteurs plus jeunes et les primo-accédants dominent les prêts hypothécaires à ratio élevé
Les emprunteurs ne sont pas tous logés à la même enseigne. Les emprunteurs à ratio élevé — ceux dont le ratio prêt-valeur (RPV) dépasse 80 % — sont généralement plus jeunes, avec des mises de fonds plus modestes et des niveaux d’endettement plus élevés. Ils sont plus vulnérables aux hausses de taux et aux fluctuations du marché en raison de leur plus faible coussin de fonds propres.
En revanche, les emprunteurs à faible ratio, avec des ratios prêt-valeur de 80 % ou moins, ont tendance à être plus âgés, avoir des revenus plus élevés et sont mieux positionnés pour faire face à la hausse des taux. Bien que les prêts hypothécaires à ratio élevé représentent de nombreuses nouvelles émissions, les prêts à faible ratio constituent toujours une grande partie du marché global.
Les emprunteurs récents s’engagent dans des crédits immobiliers plus conséquents
Les nouveaux prêts hypothécaires affichaient en septembre 2024 un solde médian de 344 000 $, dépassant largement les 245 000 $ de l’ensemble du portefeuille.
La Banque du Canada observe un double phénomène : les emprunteurs de longue date diminuent progressivement leur capital, alors que les nouveaux clients souscrivent des prêts plus conséquents sous l’effet de la flambée immobilière.
La valeur médiane estimée des maisons témoigne aussi de cette tendance lors de l’émission hypothécaire. Les propriétés sous hypothèque affichent une valeur médiane de 485 000 $, tandis que les nouvelles acquisitions de 2024 atteignent désormais 600 000 $.

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Last modified: janvier 13, 2025