Les nouveaux prêts hypothécaires, transactions commerciales comprises, ont augmenté de 2,1 milliards de dollars, soit une hausse de 26,5 % sur un an.

Pour l’année complète, le volume total des prêts hypothécaires octroyés en 2024 était légèrement supérieur par rapport à 2023, reflétant une baisse de 7 % des prêts unifamiliaux, compensée par une augmentation de 14 % des volumes de prêts hypothécaires commerciaux.

Cependant, bien que les montages de prêts aient été plus élevés au quatrième trimestre, la majeure partie du financement supplémentaire est venue de la titrisation plutôt que des placements des investisseurs, ce qui signifie que les revenus associés s’étaleront sur les périodes futures plutôt que d’impacter immédiatement les résultats.

« La croissance d’une année sur l’autre du financement résidentiel au quatrième trimestre est remarquable, particulièrement en comparaison des baisses d’une année sur l’autre des trois premiers trimestres », a noté le président-directeur général Jason Ellis.

M. Ellis a souligné que le quatrième trimestre permettait une comparaison plus juste. En effet, la Banque Scotia avait freiné la croissance de son portefeuille hypothécaire pour privilégier les dépôts et optimiser son bilan, ce qui avait artificiellement gonflé notre part de marché en début d’année.

Au quatrième trimestre de 2023, cependant, la Banque Scotia est revenue en force sur le marché, et par conséquent, la part des prêts hypothécaires financés par First National s’est normalisée.

« Malgré le retour aux dynamiques traditionnelles du marché, First National est restée concentrée et, avec une activité immobilière accrue, les octrois de prêts unifamiliaux du quatrième trimestre ont dépassé les niveaux de 2023 de 44 % », a-t-il ajouté.

Les renouvellements hypothécaires de l’ère COVID s’apprêtent à stimuler les bénéfices

First National prévoit des bénéfices en hausse grâce au renouvellement massif des prêts hypothécaires datant de la pandémie. Le marché résidentiel privilégie les termes de cinq ans, ce qui amène à échéance de nombreux prêts accordés durant le boom immobilier de 2020. Cette situation offre une excellente opportunité au prêteur.

First National empoche des frais de placement lors du renouvellement de ces prêts hypothécaires avec le même investisseur institutionnel, confirme Jason Ellis. Ces renouvellements rapportent davantage que les placements initiaux, car aucune commission de courtage ne s’applique. « Une véritable aubaine », se réjouit le directeur financier Robert Inglis, précisant que le revenu net de ces opérations surpasse parfois celui de la transaction d’origine.

M. Ellis a également souligné que ces renouvellements présentent peu de risques pour First National, car tout le financement et l’exposition aux taux d’intérêt — y compris les fluctuations des rendements obligataires — incombent à l’investisseur. « Nous gagnons des frais fixes dans les deux cas, indépendamment des écarts », a-t-il déclaré, assurant des revenus stables même dans des conditions de marché volatiles.

Les arriérés demeurent faibles, avec des signes d’amélioration dans le portefeuille Excalibur

Les arriérés dans le portefeuille des prêts hypothécaires préférentiels de First National demeurent stables, avec des retards de paiement de plus de 90 jours se maintenant à 9 points de base—inchangés par rapport aux trimestres précédents et toujours inférieurs aux niveaux d’avant la pandémie. Ellis a noté que même les emprunteurs ayant des prêts hypothécaires à taux variable, qui ont fait face aux plus fortes augmentations de paiement, ont montré de la résilience, sans signes de tension dans le portefeuille.

Les arriérés du portefeuille Excalibur ont grimpé en 2024. Les emprunteurs non conventionnels ont dû renouveler leurs prêts hypothécaires à court terme avec des taux fortement majorés.

Ellis constate des signaux positifs début 2025 : les impayés longs se stabilisent tandis que les retards courts reculent. « Le programme Excalibur semble amorcer sa sortie de crise », affirme-t-il.

First National limite son exposition au risque malgré la hausse passagère des retards de paiement. Les emprunteurs Excalibur possèdent un capital immobilier conséquent. La société concentre ses prêts sur les marchés dynamiques du GTA et du GBA. Ellis souligne la marginalité des pertes et confirme que l’entreprise surpasse les exigences de provisionnement face aux risques.

Bénéfices du T4

Points saillants de la téléconférence : 

Le président-directeur général de First National, Jason Ellis, a commenté les sujets suivants lors de la conférence téléphonique sur les résultats du quatrième trimestre de l’entreprise :

Sur la vague de renouvellements :

• « On a beaucoup parlé d’une avalanche de renouvellements, car ces prêts hypothécaires arrivant à échéance comportaient des taux historiquement bas. Pour donner du contexte, environ 75 % des prêts hypothécaires de 5 ans de First National accordés en 2020 étaient à taux variable. À un moment donné, ces emprunteurs effectuaient des paiements basés sur un taux préférentiel de 7,20 %. »
• « C’est remarquable, car la First National n’a pas connu d’augmentation significative des arriérés sur ces prêts hypothécaires à taux variable lorsque le taux préférentiel était de 7,20 %. Il est donc tout à fait raisonnable de supposer que nous ne verrons aucun changement dans les arriérés lorsque ces emprunteurs renouvelleront. »

Sur la concurrence dans le marché hypothécaire :

• « Je dirais que le marché est plus compétitif que jamais. Comme je l’ai mentionné précédemment, les prêts hypothécaires, surtout résidentiels, ressemblent à des produits de base. Le marché reste toujours compétitif, avec des participants qui s’engagent, mais je ne constate aucune différence dans les pratiques de prêt actuelles. »

Sur les perspectives des prêts pour maisons unifamiliales :

• « Nous anticipons des augmentations des financements pour les maisons unifamiliales au cours des deux prochains trimestres, grâce à des niveaux d’engagement plus élevés en 2025 qu’en 2024. »
• “Cette année, en janvier et février, nous avons un pipeline plus solide qu’en 2024. L’ampleur de 40 % à 50 % observée avant le quatrième trimestre a diminué, mais nous restons tout de même dans les montants à deux chiffres. »
• “Les tarifs pourraient poser un défi à cette perspective en affectant l’économie, l’emploi et le marché du logement. Toutefois, à court terme, des taux d’intérêt plus bas et une baisse de l’activité immobilière pourraient rendre le logement plus abordable, ce qui, combiné à la forte demande au Canada, pourrait atténuer les difficultés. »

Sur l’impact du retrait du test de résistance hypothécaire sur les transferts directs non assurés
:

• « L’impact reste difficile à mesurer. Avant le changement, nous testions les emprunteurs selon le taux de qualification en vigueur au renouvellement. La majorité de nos emprunteurs conventionnels se qualifiait, qu’ils aient besoin d’une requalification ou non. L’inflation salariale depuis 2020 a considérablement augmenté les revenus des ménages. Par conséquent, cela n’a pas constitué un obstacle pour les emprunteurs souhaitant changer de prêteur. Ce facteur n’a donc pas eu d’importance. »

Sur les remboursements anticipés et le taux de rétention :

• “Les remboursements anticipés maintiennent leur rythme par rapport à l’an dernier, tout en restant légèrement inférieurs aux moyennes historiques. Notre taux de rétention des renouvellements a chuté de plusieurs points en 2024 sous la moyenne historique. La concurrence s’est intensifiée sur le marché des renouvellements hypothécaires, touchant la majorité des prêteurs. »

Concernant l’activité de souscription pour compte de tiers de First National :

• Des taux plus bas devraient également soutenir l’activité au sein de notre activité de souscription pour compte de tiers, où nous avons réussi à renforcer nos capacités pour notre plus récent client bancaire [BMO] en 2024 en prévision de volumes plus élevés attendus. Nous considérons notre activité pour compte de tiers comme un moyen judicieux d’exploiter notre plateforme, y compris la technologie Merlin, et d’ajouter de la valeur et de la stabilité des revenus grâce à la diversification des revenus.

En ce qui concerne les activités de prêt commercial :

• “First National domine le marché des immeubles multi-unités assurés. Les résultats du trimestre montrent une activité soutenue par les incitations de la SCHL pour construire des logements locatifs abordables. Grâce à ses programmes de prêts attractifs, la SCHL adopte une approche plus prudente face aux risques dans le secteur multifamilial, ce qui favorise la stabilité du marché. Malgré cela, des taux d’intérêt plus bas stimuleront l’activité, et nous prévoyons une stabilité des volumes de nouveaux prêts commerciaux à court terme. »

Présentation aux actionnaires du T4 de First National

Remarque : Les transcriptions sont fournies en l’état par les entreprises ou des sources tierces. Nul ne peut garantir leur exactitude à 100 %.

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Last modified: mars 18, 2025