La guerre des taux hypothécaires s’intensifie avec la baisse des taux des grandes banques — « Le marché printanier commence maintenant » dit Ron Butler
La RBC mène la charge avec des réductions agressives sur toute la ligne. La banque a réduit les taux pour presque toutes les échéances, avec des baisses allant jusqu’à 0,65 point de pourcentage—plus que n’importe lequel de ses concurrents.
« Le marché printanier commence maintenant, » a déclaré l’analyste hypothécaire Ron Butler à Canadian Mortgage Trends, faisant référence à la période habituellement la plus active et compétitive de l’année pour le marché hypothécaire.
Les baisses de taux de la RBC s’accompagnent de réductions consécutives de TD et BMO, qui ont maintenant baissé leurs taux deux fois en autant de semaines. Comme nous l’avons rapporté plus tôt ce mois-ci, TD a récemment réduit son taux fixe de cinq ans à ratio élevé à 3,99 %, l’un des taux les plus bas observés depuis des mois.
Depuis, de nombreux prêteurs ont suivi le mouvement, certains offrant désormais des prêts à ratio élevé—généralement pour les emprunteurs avec une mise de fonds inférieure à 20 % — sous la barre des 4,00 %.
« Toutes les grandes banques proposent des taux à ratio élevé inférieurs à 4 % depuis une dizaine de jours, » précise Ron Butler.[of the big]
La raison est simple, explique-t-il. Bien que les nouveaux prêts aient rebondi par rapport à leurs plus bas de 2023, ils restent bien en dessous des sommets atteints pendant le boom pandémique. Les banques réduisent donc leurs taux pour défendre leurs parts de marché dans un gâteau beaucoup plus petit.
Dans son dernier rapport sur les tendances du crédit, Equifax Canada a souligné des signes de ralentissement de la demande hypothécaire, citant l’incertitude économique alimentée par les craintes persistantes concernant les tarifs américains et une potentielle guerre commerciale.
« La lutte est donc engagée pour maintenir leurs portefeuilles et empêcher leurs livres hypothécaires de rétrécir, » ajoute M. Butler.
Pourquoi les taux des prêts non assurés chutent plus rapidement
Les emprunteurs à ratio élevé ne sont pas les seuls à bénéficier d’un allègement des taux—les taux hypothécaires fixes non assurés baissent également, parfois tout aussi agressivement.
Selon le planificateur hypothécaire Ryan Sims, les banques réduisent les taux non assurés non seulement pour rattraper la baisse des rendements obligataires, mais aussi pour maintenir le bon équilibre entre hypothèques à taux fixe et variable dans leurs livres.
« Tout le monde semble savoir que la Banque du Canada va continuer à réduire ses taux, » dit M. Sims, soulignant un virage croissant vers les hypothèques à taux variable.
Avec davantage d’emprunteurs pariant sur de nouvelles baisses de taux, les banques ajustent leurs prix de taux fixe pour éviter une surexposition aux prêts à taux variable. Si trop de clients optent pour des taux variables, les banques devront peut-être couvrir leurs livres—un processus coûteux qu’elles préfèrent éviter.
« Si le mélange entre taux fixes et variables devient trop déséquilibré, les banques devront commencer à couvrir des positions dans leurs livres, ce qui peut coûter cher, poursuit Ryan Sims. L’assurance sur la couverture des taux est généralement plus chère quand tout le monde en veut, et typiquement toutes les banques en auraient besoin en même temps. »
M. Sims souligne également que les taux fixes passant sous certains taux variables signalent souvent une récession imminente. Il soupçonne que les banques réagissent en fixant agressivement les taux fixes pour retenir les emprunteurs.
« Généralement, dit-il, quand le taux fixe est plus bas que le taux variable, cela annonce une récession à venir, et donc des taux fixes plus bas, et je pense que les banques font tout leur possible pour retenir les gens à ces taux maintenant. »
Une concurrence plus rude pour les courtiers
Avec les grandes banques qui réduisent agressivement les taux fixes pour les emprunteurs de premier ordre, les courtiers—déjà en train de se remettre de quelques années difficiles—se retrouvent dans une position délicate.
« Ces succursales bancaires deviennent très agressives non seulement sur les renouvellements mais aussi sur les achats, et l’écart entre ce que la banque peut offrir et le courtier s’est beaucoup élargi, » a récemment déclaré la courtière Tracy Valko de Valko Financial à Canadian Mortgage Trends.
Bien que les courtiers puissent réduire les taux pour rester compétitifs, cela a un coût. Mme Valco explique : « Nous pouvons réduire les taux du côté courtier, mais alors la marge de rémunération diminue, et nous sommes déjà dans un marché plus lent depuis deux ou trois ans. »
Ron Butler affirme que la dernière série de baisses de taux représente « une horrible nouvelle pour 95 % des courtiers, » notant que seule une poignée de courtiers à forte remise peut rivaliser directement avec les banques sur les prix.
Cependant, tout le monde ne voit pas cela comme un problème. Ryan Sims soutient que, si les grandes banques peuvent offrir des taux plus bas, elles sont souvent déficientes en matière de service et d’expertise.
« En termes de concurrence, j’adore que les banques baissent leurs taux, explique M. Sims. Une banque pourrait avoir un taux bien inférieur au mien, mais elle ne peut pas et ne fournira pas le service, l’éducation et la valeur globale que je peux offrir au client. »
Il a ajouté que beaucoup de ses clients actuels viennent directement des grandes banques, frustrés par une mauvaise communication et un manque de conseils personnalisés.
« Je dirais, conclut-il, que 50 % sont des clients des cinq grandes banques qui ne peuvent même pas obtenir un retour d’appel ou de courriel, qui ne peuvent pas obtenir de réponses à leurs questions, ou qui pensent que la personne à la banque est complètement non qualifiée et ne lui font pas confiance. »
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Last modified: mars 21, 2025
