Que vous soyez courtier hypothécaire désireux d’approfondir vos compétences, investisseur potentiel vous interrogeant sur la véracité d’une offre « trop belle pour être vraie », ou propriétaire cherchant à explorer vos options, vous découvrirez ici des conseils précieux.
Nous devons tous aborder les prêteurs hypothécaires privés avec le même soin et la même précision que ceux que vous appliquez pour prendre des décisions cruciales pour votre avenir et celui de votre famille.
Prudence lors de la réception de sollicitations URGENTES pour des prêts hypothécaires privés.
Récemment, une tendance a attiré mon attention, plus que les taux d’intérêt des années 1980. J’ai observé des sollicitations de prêts hypothécaires privés qui, pour être honnête, gagneraient à être améliorées.
Imaginez la scène : des personnes aisées sont incitées à investir des portions substantielles de leurs économies durement gagnées dans des prêts hypothécaires privés qui ont été présentés par un courtier.
Rechercher des prêteurs potentiels n’a rien de fondamentalement problématique. En revanche, la qualité des informations fournies soulève des inquiétudes, surtout lorsqu’elles sont accompagnées des mots magiques : URGENT et RUSH.
Ces deux mots semblent servir de passe-droit pour aller plus vite que le pilote d’une voiture de course au dernier tour. Mais arrêtons-nous un instant pour réfléchir à la situation dans son ensemble.
L’Ontario relève la barre des exigences pour les prêts hypothécaires privés.
De bonnes nouvelles arrivent pour notre secteur. L’ARSF, le régulateur des services financiers de l’Ontario, impose désormais que seuls les agents en hypothèques de niveau II et plus puissent intermédié des prêts hypothécaires privés à partir d’avril 2024. À mon avis, c’est une initiative brillante qui devrait être mise en œuvre partout au Canada.
Le permis d’agent hypothécaire de niveau 2 permet aux titulaires de négocier et de traiter des hypothèques avec des prêteurs parmi les suivants :
- Les institutions financières, telles que définies à l’article 1 de la Loi sur les maisons de courtage, prêteurs et administrateurs hypothécaires.
- Les prêteurs agréés par la SCHL en vertu de la LNH.
- Tous les autres prêteurs hypothécaires, tels que les sociétés de placement hypothécaire, les syndicats, les particuliers, les agents, les courtiers et les maisons de courtage.
Qu’est-ce à dire ? Eh bien, les agents en hypothèques de niveau 2 peuvent désormais négocier des prêts avec une variété de prêteurs, des institutions financières aux particuliers.
Mais voici le hic : peu importe le nombre d’années que vous avez passées dans le métier, il n’y a aucune exemption pour suivre le cours. C’est un excellent mesure réglementaire pour protéger le public et mieux éduquer tous les courtiers hypothécaires intéressés par les prêts hypothécaires privés. Vous apprenez à protéger à la fois les emprunteurs et les prêteurs.
Ce changement réglementaire arrive à point nommé. Ces dernières années, les demandes de prêts hypothécaires privés ont considérablement augmenté, probablement en raison de la hausse des taux d’intérêt qui complique la situation des emprunteurs face aux critères de qualification des prêteurs soumis à un test de résistance. Il est donc plus crucial que jamais de disposer de professionnels expérimentés pour gérer ces transactions complexes.
Comment choisir le bon prêteur privé ?
Comme professionnels hypothécaires, nous avons pour mission de dénicher la solution hypothécaire la plus adaptée et la moins onéreuse pour nos clients. C’est un peu comme être entremetteur, mais au lieu de marier des cœurs, nous établissons le lien parfait entre prêteurs et emprunteurs. Si nous estimons qu’une hypothèque ne sert pas les intérêts de nos clients, nous n’hésiterons pas à le dire.
Nous frappons d’abord aux portes des banques et des prêteurs de catégorie A. Si ces portes sont fermées, nous nous tournons vers les prêteurs alternatifs et privés. Mais qui sont vraiment ces prêteurs privés ?
Qui sont les prêteurs privés ?
Les prêts hypothécaires privés proviennent souvent de sociétés de placement hypothécaire, d’investisseurs individuels ou de groupes d’investisseurs.
Ces personnes, souvent bien informées financièrement, cherchent des rendements supérieurs à ceux des CPG ou d’autres placements à faible risque. Elles peuvent choisir d’agir seules, de s’associer ou de rejoindre un syndicat.
Sollicitations des prêteurs : À traiter avec soin.
Lorsqu’il s’agit de trouver des investisseurs privés, nous devons avancer prudemment. Rappelons-nous que nous ne traitons pas avec des institutions anonymes de plusieurs milliards de dollars, mais avec de vraies personnes ayant des familles et des responsabilités. Notre objectif doit être d’aider nos investisseurs à dormir paisiblement la nuit, en sachant que leurs investissements ont été soigneusement examinés et choisis pour leur qualité et leur sécurité relative.
J’ai appris cette leçon à mes dépens en 2008, durant les premiers jours de la crise économique mondiale.
J’ai été témoin d’une seconde hypothèque privée de 50 000 $ qui a mal tourné immédiatement après son financement. L’emprunteur n’a effectué aucun paiement, et une fois la poussière retombée, la banque en première position avait récupéré son hypothèque, mais l’investisseur en seconde position n’avait rien d’autre qu’une leçon précieuse (et coûteuse).
Un récit sur deux sollicitations : comment identifier une mauvaise offre d’hypothèque privée.
Un de mes investisseurs de longue date reçoit souvent de nombreuses propositions de prêts hypothécaires privés de la part d’autres courtiers. Ce n’est pas forcément négatif ; en réalité, il me transmet habituellement les offres qui l’intéressent pour que je puisse les examiner et les évaluer.
À chaque fois, je lui donne des conseils honnêtes sur la solidité de l’offre. S’il y a des pièges ou des signes suspects, je m’assure de les lui signaler.
Voici deux exemples récents soulignant pourquoi nous devons améliorer notre performance dans les sollicitations de prêts hypothécaires privés.
Exemple 1 : L’offre précipitée et incomplète.
Il est tard jeudi soir, et un courriel marqué « URGENT » arrive dans la boîte de réception d’un investisseur. L’expéditeur recherche un prêt hypothécaire de 535 000 $ d’ici lundi. Ça a l’air excitant, n’est-ce pas ? Eh bien, accrochez-vous, car c’est là que les choses deviennent intéressantes :
- L’expéditeur n’avait pas inclus de signature adéquate dans son adresse courriel. Aucun nom de famille, aucune information sur la maison de courtage et pas de confirmation de leur niveau de licence. C’est comme tenter de résoudre un mystère sans la moitié des indices.
- La propriété concernée était une maison en chantier quasi achevée Le RPV affiché était de 75 %, mais il se basait sur la valeur appréciée. Est-il calculé par rapport au prix d’achat initial ? Eh bien, il atteint alors un incroyable 94 %. Voilà des informations bien choisies !
- L’auteur de la demande semblait avoir pris certaines libertés créatives avec les actifs et passifs des emprunteurs. Les propriétés étaient surévaluées, certaines avaient été complètement omises, et la valeur nette des emprunteurs était gonflée. Ils ne possédaient que 1 % de deux des propriétés non visées.
- Les pièces justificatives manquaient cruellement. Lorsque des courtiers hypothécaires compétents gèrent des dossiers comme celui-ci, ils incluent des dizaines de pièces justificatives bien organisées, ce qui facilite leur examen. Ce dossier n’en contenait que quelques-unes, et il n’y avait aucune garantie que celles-ci avaient été examinées ou bien comprises par l’expéditeur.
- La demande manquait de preuves de revenu. Les propriétés non concernées étaient toutes décrites comme générant un revenu locatif important, mais aucune preuve n’a été fournie.
- La demande et le rapport de solvabilité venaient d’un autre agent hypothécaire, lui-même issu d’une autre agence !
- La stratégie de sortie était de refinancer auprès d’une banque traditionnelle ou d’un prêteur B. C’était peut être l’intention des emprunteurs, mais il n’y avait pas suffisamment d’informations pour déterminer si cela serait réalisable ou non.
Mon conseil à l’investisseur
Face à ces signes suspects, j’ai déconseillé à mon client de poursuivre l’affaire. Sans une stratégie de sortie bien définie, cet accord ne lui convenait pas, surtout qu’il recherchait uniquement des options de financement à court terme de six mois ou moins.
Exemple : Un achat mal avisé !
Alors que je pensais avoir tout vu, une nouvelle sollicitation est tombée dans la boîte de réception du même investisseur. Elle était brève, percutante et, disons-le, audacieuse.
La demande ? Un prêt hypothécaire privé de second rang de 400 000 $ pour acheter une propriété de 1 100 000 $. Et j’oubliais, le vendeur avait déjà un prêt hypothécaire accordé par le vendeur de 580 000 $.
Ils voulaient une seconde hypothèque avec un ratio prêt-valeur de 89 % pour finaliser leur achat. À ce moment-là, même mon investisseur le plus audacieux était prêt à cliquer sur « supprimer » plus vite que vous ne pouvez dire « investissement à haut risque ».
À retenir : L’importance de la diligence raisonnable dans les prêts hypothécaires privés.
En tant que professionnels hypothécaires, nous avons un devoir de diligence envers toutes les personnes avec qui nous faisons affaire. Cela signifie ne pas bâcler les choses, ne pas précipiter des détails importants et surtout ne pas présenter d’informations incomplètes ou trompeuses au risque de perdre notre propre licence.
Dans le domaine des prêts privés, agir dans la précipitation ne conduit pas seulement à des erreurs, mais peut également causer des pertes financières considérables et ternir des réputations.
Avant de transmettre une offre trop belle pour être vraie, prenez le temps d’examiner chaque affaire avec le soin et l’attention que nous attendrions pour nous-mêmes et nos familles. Après tout, des pratiques commerciales diligentes et éthiques aident tout le monde à mieux dormir la nuit.
Comme d’habitude, si vous avez des questions, contactez-nous sur askross.ca.
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Last modified: mars 10, 2025
