BMO, la plus ancienne banque du Canada, propose une gamme complète de solutions hypothécaires. Son offre s’étend des prêts traditionnels à taux fixe et variable aux produits spécialisés pour les nouveaux arrivants et l’immobilier transfrontalier.

BMO propose une offre distinctive : un gel des taux pendant 130 jours, la possibilité de rembourser par anticipation jusqu’à 20 % du prêt, et une flexibilité de paiement permettant de suspendre quatre mensualités pour prendre soin de ses proches.

BMO propose ses services hypothécaires à travers son vaste réseau de succursales et ses spécialistes dédiés. La banque innove en offrant désormais ses produits via des courtiers indépendants grâce au programme BrokerEdge. Global Finance classe BMO parmi les banques les plus sûres au monde. Pourtant, ses clients lui attribuent une note de 1,3 sur Trustpilot, basée sur plus de 1 000 évaluations. La banque excelle néanmoins dans la commodité de ses services. Examinons en détail son programme hypothécaire.

Taux hypothécaires de BMO

Taux préférentiel BMO

BMO a abaissé son taux préférentiel à 4,95 % le 12 mars 2025. Ce taux, qui détermine les conditions des prêts et des placements, évolue selon les huit décisions annuelles de la Banque du Canada sur le taux directeur.

BMO établit ses taux hypothécaires en fonction du taux préférentiel et du profil de l’emprunteur. La banque évalue la cote de crédit, le ratio prêt-valeur et la capacité de remboursement du client. Les prêts à court terme proposent généralement des taux plus avantageux que ceux à long terme. Les prêts ouverts, plus flexibles, affichent des taux supérieurs aux prêts fermés.

BMO permet aux emprunteurs de négocier leur taux hypothécaire tout en garantissant ce taux pendant 130 jours pour faciliter la comparaison. La banque offre aussi des promotions spéciales et des taux avantageux à ses clients fidèles utilisant plusieurs de ses services.

BMO en bref

BMO, fondée en 1817 avant même l’indépendance du Canada, règne comme doyenne des banques canadiennes. Cette institution, aujourd’hui quatrième au pays par la taille de son actif, portait à l’origine le nom de Montreal Bank. Elle assumait le rôle de banque centrale jusqu’à la création de la Banque du Canada en 1935. Au fil des décennies, BMO a enrichi son offre de services grâce à des acquisitions ciblées et une croissance naturelle remarquable, particulièrement sur le territoire américain.

BMO domine le marché hypothécaire canadien. Son portefeuille comprend 155,8 milliards de dollars en prêts hypothécaires résidentiels et 49,5 milliards en marges de crédit hypothécaire. La banque privilégie une approche prudente : 73% des prêts ne sont pas assurés, avec un ratio prêt-valeur moyen de 51% sur cette portion non assurée.

BMO cumule plus de 200 ans d’histoire bancaire. La banque gère aujourd’hui 1,29 billion de dollars d’actifs. Elle accompagne plus de 13 millions de clients dans le monde grâce à ses 55 000 employés.

Lancement de la Ligne d’action BMO

BMO a fait son retour dans la filière du courtage hypothécaire en janvier 2024 avec son programme Ligne d’action, aussi appelé BrokerEdge en anglais. La banque a d’abord lancé ce programme en Ontario et dans les provinces atlantiques. Elle a privilégié un déploiement progressif en s’associant à des courtiers triés sur le volet chez DLCG (Dominion Lending Centres Mortgage Group) et le Groupe M3. TMG The Mortgage Group s’est joint au programme en mars 2024.

BMO distribue désormais ses hypothèques via des courtiers tiers pour répondre à la demande croissante—plus de 40 % des Canadiens utilisent des courtiers pour financer leur maison. La banque a choisi plus de 100 courtiers pour démarrer, privilégiant des partenariats de qualité. BMO poursuit son expansion nationale, avec la côte Ouest comme prochaine étape, et vise une couverture totale du pays d’ici 2026.

Avantages

• La meilleure protection du marché : un taux garanti pendant 130 jours pour chercher votre maison en toute sérénité.
• Le prêt autorise des versements forfaitaires annuels atteignant 20 % du capital.
• Le programme offre la souplesse de suspendre quatre mensualités pour prendre soin de sa famille ou d’un nouveau-né.
• Des solutions globales englobant des programmes adaptés aux nouveaux arrivants, aux propriétés transfrontalières et aux maisons sur plan.

Inconvénients

• Les taux dépassent ceux des autres solutions possibles.
• Le service à la clientèle est inégal, avec des plaintes sur la compétence du personnel et le traitement des problèmes de paiement.
• La nouvelle Ligne d’action ne dessert actuellement que certaines régions. Le programme sera déployé à l’échelle nationale d’ici 2026.

Produits et services hypothécaires BMO

Produits hypothécaires de base :

Prêts hypothécaires à taux fixe BMO

BMO propose des prêts hypothécaires à taux fixe de six mois à dix ans. La banque garantit ces taux pendant 130 jours, un délai inégalé dans l’industrie. Les clients bénéficient de versements stables et peuvent rembourser jusqu’à 20 % du capital chaque année. Ils ont le choix entre des hypothèques ouvertes ou fermées.

Les clients accordent 3,6 étoiles sur cinq aux prêts hypothécaires à taux fixe de BMO selon 50 évaluations Insureye. Les avis négatifs pointent surtout les lacunes du personnel et leurs erreurs récurrentes, bien que les expériences divergent. Les commentaires positifs saluent la compétitivité des taux et l’accueil chaleureux.

Prêts hypothécaires à taux variable BMO

BMO propose des prêts hypothécaires à taux variable avec mensualités fixes, indépendamment des variations de taux. Le taux appliqué suit le taux préférentiel BMO avec un écart défini, par exemple -0,55%. La baisse du taux préférentiel accélère le remboursement du capital, tandis que sa hausse augmente la part des intérêts. Les clients choisissent entre une formule ouverte ou fermée.

Les clients évaluent les prêts hypothécaires à taux variable de BMO à 3,5 étoiles sur cinq selon dix avis Insureye. Les critiques négatives ciblent surtout la pénalité imposée lors d’un changement de prêteur. Les commentaires positifs soulignent le professionnalisme du service, sa rapidité d’exécution et ses taux avantageux.

Refinancement hypothécaire BMO

BMO propose un programme de refinancement qui transforme votre prêt hypothécaire selon vos besoins. Vous pouvez ajuster vos taux, la durée de votre terme et votre période d’amortissement. Ce programme vous donne accès à 80 % de la valeur de votre propriété pour consolider vos dettes, rénover votre maison ou investir.

Le refinancement vous donne de la souplesse, mais attention aux frais de remboursement anticipé si vous modifiez votre prêt avant l’échéance. Pour éviter ces pénalités, privilégiez un refinancement lors du renouvellement. Les conseillers hypothécaires de la banque vous accompagnent dans toutes les étapes : qualification, analyse des coûts et évaluation d’une possible prolongation de votre période d’amortissement selon vos besoins financiers.

Produits hypothécaires spéciaux :

MargExpress sur valeur domiciliaire

BMO propose aux propriétaires la MargExpress (ou ReadiLine), un produit financier innovant qui allie prêt hypothécaire classique et marge de crédit garantie. Ce produit permet d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur du logement. Le remboursement progressif du prêt libère automatiquement une marge de crédit renouvelable pouvant atteindre 65 % de la valeur nette. Les clients accèdent facilement à leurs fonds via les services en ligne, leur carte de débit BMO, la banque par téléphone, les succursales ou les paiements automatiques. Ils gardent la liberté de basculer leurs emprunts entre le volet hypothécaire et la marge de crédit.

Hypothèque futée à taux fixe

BMO propose une formule novatrice : l’Hypothèque futée à taux fixe (Smart Fixed Rate Mortgage). Cette solution se démarque des prêts traditionnels par ses taux avantageux. En contrepartie, elle impose des conditions de remboursement plus strictes. Les remboursements anticipés se limitent à 10 % du capital, contre 20 % pour un prêt standard BMO – s’alignant ainsi sur les conditions de RBC. Disponible sur 5 ou 10 ans, cette formule séduira particulièrement les emprunteurs peu intéressés par les options de remboursement anticipé.

Prêt hypothécaire sur des biens située aux États-Unis

Le programme BMO Passerelleoffre aux Canadiens des solutions hypothécaires spécialisées pour l’achat de biens immobiliers aux États-Unis. Il propose des prêts à taux fixe ou variable, accepte les demandes des travailleurs autonomes et permet d’utiliser l’historique de crédit canadien. Le programme finance les condos et recommande une signature en personne chez les compagnies de titres américaines.

Hypothège pour nouveaux arrivants

BMO offre aux nouveaux arrivants des prêts hypothécaires sur mesure. Ces solutions s’adressent aux résidents permanents installés depuis moins de cinq ans et aux détenteurs de permis de travail. Un dossier de crédit canadien limité ou inexistant n’empêche pas l’accès au financement. Des conseillers hypothécaires multilingues accompagnent personnellement chaque nouvel arrivant pour faciliter son parcours d’acquisition immobilière.

Prêts hypothécaires pré-construction

Le programme constructeur garantit un taux sur trois ans pendant la construction et maintient le taux pendant 130 jours pour les clôtures rapides. Il n’y a pas de frais de demande ou d’administration, et il propose des financements complets pour les améliorations et les ventes de cession, avec des paiements flexibles. Les primo-accédants peuvent étendre l’amortissement à 30 ans pour les maisons neuves. Ce programme accompagne de la préapprobation à la clôture, avec des approbations fermes et des évaluations flexibles.

Autres modalités :

• Option de soins familiaux : Vous pouvez sauter jusqu’à quatre paiements mensuels pendant que vous prenez soin d’un membre de la famille ou d’un nouveau-né.
• Option Un moment de répit : Vous pouvez suspendre vos versements hypothécaires pendant un mois par année, mais les intérêts continuent de s’accumuler sur les montants reportés.
• Options de remboursement anticipé : Les clients peuvent verser chaque année jusqu’à 20 % du montant initial de leur prêt sans frais et majorer leurs versements réguliers de 20 %.
• Protection de taux sur 130 jours : Cette garantie vous préserve des hausses de taux pendant 130 jours, le temps de trouver votre maison.
• Portabilité : Transférez votre hypothèque actuelle à une nouvelle propriété lors de votre déménagement pour éviter les frais de remboursement anticipé.
• Reprise de prêt hypothécaire : l’option de transférer votre prêt hypothécaire existant à un acheteur qualifié lors de la vente de votre maison.
• Prêt hypothécaire à taux fixe convertible : Permet la conversion sans pénalité d’un prêt hypothécaire à taux fixe de six mois vers un autre terme à taux fixe dépassant un an.
• Assurance protection hypothécaire : Assurance hypothécaire facultative qui aide à protéger votre famille en remboursant ou en réduisant votre solde hypothécaire en cas de décès, de maladie grave ou d’invalidité.
• Offres hypothécaires BMO : Promotions spéciales avec souvent des remises en argent ou des réductions de taux pour les clients éligibles, sous condition de conserver d’autres produits bancaires BMO.

Ce qui détermine le taux hypothécaire de BMO

Deux facteurs majeurs dictent les taux hypothécaires de BMO : le taux directeur de la Banque du Canada et les rendements obligataires. BMO ajuste son taux préférentiel selon le taux directeur, ce qui oriente ses taux hypothécaires. La banque tient également compte du climat économique, de la stabilité des marchés et des dynamiques immobilières pour fixer ses taux.

BMO personnalise ses taux selon le profil de chaque emprunteur. La banque analyse la cote de crédit, la stabilité des revenus et la capacité de remboursement du client. Le type de propriété, sa localisation et son usage orientent également le calcul des taux. L’apport personnel et le besoin d’assurance prêt modulent le taux définitif. La durée choisie pèse aussi dans la tarification – les prêts courts bénéficient souvent de conditions différentes des engagements à long terme.

Obtenir le meilleur taux hypothécaire avec BMO

BMO offre ses meilleurs taux hypothécaires aux clients qui suivent une stratégie gagnante. Cette stratégie repose sur deux piliers : maintenir une excellente cote de crédit dépassant 680 et verser une mise de fonds d’au moins 20 %. Cette approche permet d’éviter les frais d’assurance prêt. Les conseillers hypothécaires de la banque peuvent accorder des taux préférentiels grâce au système d’« exception tarifaire ». Ces taux avantageux récompensent particulièrement les clients fidèles qui confient d’autres services à BMO ou présentent un faible niveau d’endettement.

BMO garantit ses taux pendant 130 jours, laissant aux emprunteurs tout le temps de négocier. Les clients avisés profitent des promotions spéciales tout en sollicitant la concurrence. La meilleure stratégie ? Demander directement le taux le plus bas possible et jouer sur l’écart entre taux affichés et taux spéciaux. La banque prévoit toujours une marge de négociation.

Faire une demande de prêt hypothécaire à BMO

Critères d’admissibilité

Depuis janvier 2023, BMO et les autres prêteurs canadiens limitent leurs prêts hypothécaires aux citoyennes et citoyens canadiens, aux résidentes et résidents permanents, ainsi qu’aux personnes inscrites sous la Loi sur les Indiens.

Revenu et ratio de remboursement

BMO analyse votre dossier de prêt hypothécaire selon deux critères. Les frais de logement ne doivent pas dépasser 39 % de vos revenus bruts (ratio ABD). L’ensemble de vos dettes, incluant le logement, doit rester sous le seuil de 44 % de vos revenus mensuels bruts (ratio ATD).

Les candidats doivent démontrer deux ans de revenus stables. Les travailleurs autonomes fourniront en plus leurs états financiers et leurs déclarations de revenus.

Cote de crédit

Pour obtenir un Prêt hypothécaire intelligent à taux fixe, BMO exige une cote de crédit d’au moins 600. La banque ne précise pas si cette exigence concerne tous ses produits hypothécaires. Une cote élevée, idéalement supérieure à 680, ouvre droit à des taux préférentiels et des conditions plus avantageuses.

Mise de fonds

La Banque de Montréal applique les critères canadiens de mise de fonds, révisés en septembre 2024. Le montant minimal exigé s’élève à 5 % pour une propriété de moins de 500 000 $, puis grimpe à 10 % pour les biens entre 500 000 $ et 1,5 million $. Les acheteurs verseront donc une mise de fonds combinée oscillant entre 5 % et 20 %, selon le prix du bien immobilier.

Une mise de fonds de 20 % s’impose pour toute maison dépassant 1,5 million de dollars. Les acheteurs versant moins de 20 % devront souscrire une assurance prêt hypothécaire. Les primes varient entre 2,8 % et 4 % du prix d’achat, selon l’importance de leur mise de fonds initiale.

Préapprobation

BMO vous répond en deux jours pour votre préapprobation. Elle vous garantit votre taux pendant 130 jours, mieux que toute autre banque. Ce délai vous protège des hausses pendant vos quatre mois de recherche immobilière. BMO vérifie votre crédit pour la préapprobation, mais propose aussi une préqualification simple sans engagement. Son calculateur hypothécaire vous aide à bien démarrer votre projet.

Depuis le début de 2024, le programme Ligne d’action de BMO propose une nouvelle option de préapprobation via des courtiers hypothécaires agréés. Les acheteurs peuvent ainsi choisir de collaborer directement avec les spécialistes de BMO ou de passer par leur courtier préféré pour accéder aux solutions hypothécaires de BMO. Les deux options garantissent un processus fluide.

Aide-mémoire pour la préparation des demandes

Pour obtenir un prêt hypothécaire BMO, vérifiez les documents pendant la souscription. Suivez la liste de vérification de la banque et préparez les documents requis, comme illustré ci-dessous.

• Vérification de l’emploi et du revenu
• Confirmation de la mise de fonds

Pénalité de remboursement anticipé

BMO adapte ses pénalités selon le type de prêt hypothécaire. Les prêts ouverts autorisent le remboursement total sans frais. Les prêts fermés imposent des pénalités calculées différemment : trois mois d’intérêt pour les taux variables, et le montant le plus élevé entre trois mois d’intérêt ou le différentiel de taux d’intérêt pour les taux fixes.

BMO complique le calcul du différentiel de taux en comparant le taux affiché initial au taux actuel sur la durée restante. Cette méthode peut gonfler considérablement les pénalités.

Pour compenser ces frais potentiels, BMO offre des privilèges de remboursement anticipé qui permettent aux emprunteurs de faire des paiements forfaitaires annuels allant jusqu’à 20 % du montant initial du prêt pour les prêts hypothécaires fermés standards ou 10 % pour les prêts fermés à taux fixe futés sans encourir de pénalités.

Renouvellement de prêt hypothécaire

Le renouvellement de votre prêt hypothécaire s’effectue à l’échéance du terme. Vous pourrez alors renégocier vos taux, refinancer ou modifier substantiellement votre prêt sans frais de remboursement anticipé. À l’instar des autres institutions bancaires, nous vous permettons de renouveler votre prêt sans pénalité à l’approche de l’échéance.

BMO propose deux options pour renouveler votre prêt hypothécaire : en ligne sur l’application mobile ou en personne avec un expert. Toutefois, nous vous conseillons de magasiner et négocier vos taux trois à quatre mois avant l’échéance de votre prêt.

Alternatives et concurrents de BMO

RBC

RBC surpasse BMO avec sa gamme de produits hypothécaires spécialisés. Elle propose notamment un financement novateur couvrant 95 % de la valeur des résidences secondaires. BMO se démarque par ses généreux privilèges de remboursement, autorisant des versements forfaitaires annuels de 20 %, contre 10 % chez RBC. Cette dernière domine toutefois le marché avec son réseau de 1 200 succursales et ses produits distinctifs, notamment son prêt hypothécaire à taux fixe sur 25 ans.

TD

TD excelle par sa flexibilité de paiement. Cette banque autorise le doublement des versements réguliers et propose des « congés hypothécaires » allant jusqu’à quatre mois. BMO fait toutefois mieux que TD pour les remboursements anticipés, avec une limite de 20 % contre 15 %. Les deux institutions proposent néanmoins des conditions équivalentes en matière de taux, de critères d’admissibilité et de programmes pour nouveaux arrivants.

Banque Scotia

La Banque Scotia innove face à BMO avec des solutions hypothécaires originales. Le Plan crédit intégré Scotia rehausse automatiquement le crédit disponible selon la valeur nette croissante du logement. La garantie de taux s’étend sur 120 jours contre 130 chez BMO, tandis que les produits, modalités et taux s’équivalent. Pour les hypothèques fermées, les deux institutions permettent des remboursements anticipés jusqu’à 20 % du montant annuel.

À retenir

BMO marie habilement tradition bancaire et innovation financière. La banque propose une gamme complète de prêts hypothécaires aux avantages distinctifs : gel des taux sur 130 jours et remboursements anticipés jusqu’à 20 %. Ligne d’action, sa nouvelle plateforme, facilite l’accès aux services, tandis que ses produits adaptés aux nouveaux arrivants et aux propriétés transfrontalières répondent aux besoins d’une clientèle diversifiée.

BMO séduit les acheteurs immobiliers canadiens par sa solidité financière et ses taux compétitifs. Sa prudence dans l’octroi des prêts et sa flexibilité compensent les retours d’expérience mitigés des clients.

Foire aux questions

Daniel Schoester

Last modified: avril 2, 2025